Uno de los principios que refleja el estudio, es que los tipos de interés se hallan directamente relacionados con el precio de los pisos. En realidad, no sólo con el precio de los pisos, pero por supuesto también con el precio de los pisos. A finales de los 80, los tipos de interés se encontraban en lo que ahora nos parece un inconcebible 15%. En esas condiciones, pagar un crédito resultaba extraordinariamente complicado. En consecuencia, los precios de los pisos permanecían contenidos. Lo cual, por otra parte, no significaba que fuera fácil comprar un piso. La siguiente gráfica muestra claramente la relación entre tipos de interés y precio del suelo.
El PER de la vivienda.
El PER significa la relación precio/beneficio de una adquisición (Price Earnings Ratio). Si alguien compra por 100 millones una empresa cuyos beneficios son de 10 millones, el PER de la inversión es 10. Es decir, se trata de una inversión con la expectativa de una rentabilidad del 10%. Un PER más alto significa una menor rentabilidad. Si la empresa sólo ganara 5 millones, el PER sería 20 y la rentabilidad del 5%. El PER de la vivienda sería el precio de adquisición dividido por la renta anual que nos proporcionaría alquilarlo. He aquí una gráfica que muestra la evolución del PER de la vivienda durante los últimos años. Obviamente también hay una relación entre la bajada de los tipos de interés y la subida del PER de la vivienda. También podríamos observar esa misma relación respecto al PER de las acciones que cotizan en bolsa.
El PER de la vivienda por comunidades y países.
La siguiente gráfica refleja la notable disparidad existente en el PER de la vivienda cuando se compara el de unas comunidades con otras.
También resulta llamativo establecer esa comparación con el PER de la vivienda o rentabilidad del alquiler respecto a otros países y respecto a otros activos, como las acciones.
Si el PER de la vivienda ha podido llegar a valores tan elevados, ello se ha debido a la continua subida del precio de los inmuebles. Pero las subidas indefinidas no sólo han llegado a su fin sino que, de hecho, el precio de la vivienda está comenzando a descender. El estudio de Juan de Mariana concluye que si el precio de la vivienda no sube de una forma que justifique su elevado PER, entonces el PER de la vivienda tendrá que bajar hasta igualarse con el PER de otras inversiones alternativas. Esto sólo puede suceder mediante una caída del precio de la vivienda o una importante subida del precio del alquiler.
Caídas de entre el 20 y el 40%.
Todo lo anterior lleva al informe a estimar entre un 20 y un 40% la posible caída del precio de la vivienda para alcanzar un PER 20. ¿Les parece exagerado? Hoy mismo hemos conocido que el informe de fotocasa.es, elaborado por el IESE, refleja en Navarra una caída del 3,3% de los precios de la vivienda usada en febrero. El dato es más espectacular si tomamos como referencia el mes de febrero del año anterior. En tal caso, la caída acumulada es ya del 8,6% en la Comunidad Foral. Naturalmente esto ya está teniendo importantes consecuencias para muchas promotoras, constructoras e inmobiliarias navarras. Se está llevando con mucha discreción, pero nos consta que ya hay graves, muy graves problemas de solvencia en el sector.
