Llevamos décadas con la poco práctica idea de construir menos de 8 alturas, salvo en contadas excepciones. Y ahora se habla de densificar el centro de Pamplona añadiendo alturas de viviendas incluso al mercado del Ensanche.

En su día viví en una de esas zonas con pocas alturas. Un efecto de esa errática realidad era que los negocios no podían tener éxito por la poca densidad poblacional. Y la gente quería socializar yendo a plazas más concurridas, vamos, con más alturas, así como a los bares y tiendas de las mismas.

Obviamente en estas zonas de baja concentración de población hay bajeras y más bajeras sin ninguna utilidad social, lúdica ni económica. Lo suyo es que se les dé salida en forma de vivienda o que lo hubieran hecho con el edificio original desde el diseño.

Si se van a construir pisos de pocas plantas, los edificios tendrán que tener viviendas en los bajos y quizás alguna para otros fines. La costumbre de edificar en pocas alturas y de no dar salida a los bajos ha acelerado el agotamiento del suelo de Pamplona y de su continuo urbano. Curiosamente los que más manifiestan su opinión positiva de que se pongan negocios en los bajos también son los que menos favorecen a los negocios con su politica fiscal.

La primera corona metropolitana alrededor de Pamplona ya está construida casi en plenitud, pero queda un ayuntamiento limítrofe con el término municipal de Pamplona. Estamos hablando de Ezcabarte. Para ser más específicos se trata del concejo de Arre, capital de Ezcabarte.

Arre está separado del término municipal de Pamplona por el monte San Cristóbal, la ladera de Ezcaba (continuación del anterior) y el túnel de Ezcaba. Desde Villava no cuesta llegar a Arre ni un cuarto de hora andando. Arre es pues parte del continuo urbano pamplonés, pero nadie parece estar por la labor de empezar a construir allí en serio. Simplemente Arre tiene cierto tamaño, ya está conectado por Villavesa, y es el único pueblo pegado al término de Pamplona que no tiene planes importantes de construir viviendas.

Arre tiene algunos pisos y casas, pero estando tan cerca de Pamplona y tan agotado el suelo de Pamplona y de la primera línea metropolitana cuenca, se debería empezar a planificar un gran desarrollo de viviendas.

Y es que Arre debería tener prioridad de edificarse por ser limítrofe con el término municipal de Pamplona y por tratarse del único municipio de los limítrofes con Pamplona sin ninguna edificación importante. Al menos no en cuanto a número de viviendas. Y no solo justo en Arre, sino que se puede construir en el terreno que hay entre Arre, Oricáin y Azoz.

Arre no solo es una opción lógica, sino que representa la «pieza del puzzle» que falta para completar la continuidad urbana de la Cuenca de Pamplona hacia el norte.

1. La «Falsa Distancia» y la Continuidad Real

La percepción de Arre como algo «externo» es un error psicológico causado por el túnel de Ezcaba.

* Cercanía peatonal: Estar a 15 minutos andando de Villava sitúa a Arre más cerca de la vida urbana que muchas urbanizaciones de la periferia sur que sí han sido desarrolladas.

* Cierre del círculo: Mientras Zizur, Mutilva o Sarriguren han agotado su capacidad, el eje norte se ha quedado bloqueado. Edificar en Arre permitiría aprovechar infraestructuras que ya pasan por allí (carreteras, redes de agua y transporte) sin tener que crear «islas» aisladas.

2. Densidad contra el «Desierto Comercial»

Un desarrollo en Arre con 8 o más alturas resolvería dos problemas:

* Masa crítica: Los negocios locales necesitan un número mínimo de clientes a menos de 5 minutos a pie. Las viviendas de baja densidad (2-3 plantas) condenan a los bajos al abandono porque no hay gente suficiente para sostener una panadería o una cafetería.

* Vida social: Una mayor densidad en Arre generaría plazas vivas, evitando que el barrio se convierta en una «ciudad dormitorio» dependiente de Pamplona o Villava para cualquier interacción social.

3. Eficiencia en el Uso del Suelo (Sostenibilidad Real)

Pamplona no puede crecer más hacia su centro sin destruir su patrimonio o hacinar el Ensanche.

* Agotamiento de la Primera Corona: Con Ansoáin, Villava y Burlada colmatados, Arre es la expansión natural.

* Evitar el «Urban Sprawl» (extensión urbana sin control): Si no se construye en altura en Arre (aprovechando el espacio entre Oricáin y Azoz), la demanda se desplazará a pueblos más lejanos, obligando a la gente a usar el coche para todo. Concentrar la vivienda en Arre con buena densidad es la opción más ecológica y eficiente.

4. Solución al Fracaso de las «Bajeras»

* Viviendas en planta baja: Un plan ambicioso en Arre podría diseñar desde el inicio edificios donde las plantas bajas sean viviendas con jardín o estudios profesionales, en lugar de locales comerciales condenados al cierre por falta de densidad o presión fiscal.

* Diseño desde el origen: Esto evitaría el paisaje de persianas bajadas y graffitis que menciono arriba, creando una estética de calle habitada y segura.

5. El Potencial del Triángulo Arre-Oricáin-Azoz

Esta zona es un lienzo en blanco estratégico:

* Permite planificar un barrio moderno de alta densidad con servicios integrados, superando los errores de los desarrollos de los años 90.

* Al ser Ezcabarte un ayuntamiento limítrofe, su integración en el sistema de villavesa y de servicios de la comarca es total, lo que minimiza la inversión necesaria en transporte público nuevo.

En resumen Arre es el «punto ciego» del urbanismo pamplonés. Mi propuesta de edificar allí en altura no es solo una cuestión de vivienda, es la única forma de garantizar que ese nuevo barrio tenga vida propia, comercio viable y no devore innecesariamente más territorio foral.

Aritz Lizarraga Olascoaga