La vivienda no deja de subir porque todo lo disponible en el mercado se compra, pues hay mucha más demanda que oferta, dicho de otro modo, hay mucha gente comprando vivienda, pero apenas inmuebles disponibles. Así es casi imposible que los precios bajen.
Se calculan en 850.000 las viviendas que se venderán en 2026, 60.000 más que en 2026, en gran medida pisos de segunda mano, rehabilitados o locales reconvertidos en viviendas. Si no se venden más, no es porque no se quiera, sino porque no se rehabilita y construye suficiente. Todo se vende, sin importar el estado de la vivienda, el origen o el precio, por la demanda extrema que hay. Los precios suben principalmente porque no hay competencia. La falta de construcción está llevando a todo el mundo a la desesperación y los gobiernos no aflojan la horca impositiva, mucho mayor que la especulación.
¿Cómo no a llegar España a registrar récord de compraventas este año y todos los que sigan si no hay apenas construcción? El ejercicio siguiente se prevé que será el tercero mayor de la historia”, solo trás 2005 y 2006, solo que entonces se el problema era que se construía por exceso y ahora por defecto.
Madrid está en mejor posición que Barcelona porque en Barcelona tenemos el ejemplo de cómo hacer las cosas mal. Si embargo si lo comparamos con Austin (capital de Texas, EEUU), Madrid el modelo de hacer las cosas mal. El rápido aumento de población exacerbó el precio de la vivienda, generando incentivos para construir a lo grande. El gran hecho diferencial entre Madrid y Austin, u otras ciudades estadounidenses con precios disparados, es la escasa regulación del proceso de la vivienda. Austin tiene una regulación mucho más laxa que Madrid, lo que permite ahorrar burocracia, costes y dejar precios desplomados a los compradores. Aseverar que Austin tiene una regulación muy laxa en comparación, en cristiano viene a ser que apenas tiene regulación y que el Madrid que las izquierdas tachan de turbocapitalista e insolidario, realmente se queda muy corto para lograr a tirar los precios como la capital texana.
Por cierto que, la California o el Nueva York en los que se tenían los sueños de prosperidad hasta los años 1970 (se vivía de esas rentas hasta bien entrado el siglo XXI) se están convirtiendo en un infierno fiscal llenos de delincuentes de los que sus grandes empresas y pobladores están huyendo en masa a las Montañas Rocosas (Idaho, Utah, Arizona…) y especialmente a Dixie, el sur profundo y otrora rural de los antiguos campos de algodón. El sur es ahora el que se está llevando la parte del león, especialmente Texas, simplemente porque el sur es más abierto y promercado y el norte y California se han convertido en infiernos fiscales.
El precio de la vivienda en España está por las nubes sencillamente porque la demanda supera a la oferta a base de bien. Que el aumento de oferta La prueba de que aumentar la oferta funciona es la mencionada ciudad de Austin, sin apenas regulación a la construcción (alturas, densidad…) y no se ponen pegas a que la oferta vaya al ritmo de la demanda, hasta el punto de que a veces se construye tanto que se desploman los precios, como les está ocurriendo actualmente. Solo ahora que los precios caen exponencialmente se empieza a moderar la oferta poco a poco.
El mayor margen de maniobra ahorra costes, trámites… y permite que las empresas de construcción a los precios construyendo cuando se necesite, logrando que el exceso de vivienda actual haya bajado más de un 20% desde el pico de precios.
Austin es la ciudad prototipo de precios bajos, pero casi toda Texas es un ejemplo de regulación mínima en cuanto a la vivienda y al urbanismo en general. Con menos de la mitad de población que la Comunidad de Madrid, el área metropolitana de Austin le dobla en construcción de viviendas.
También en EEUU, pero en la California de la regulación, el precio medio de la vivienda triplica al de Texas, a pesar de que el PIB per cápita californiano solo es ligeramente superior al de Texas y la diferencia de riqueza se está recortando. Aunque el PIB per cápita de España es mucho menor que el de Texas, la vivienda en cuesta casi lo mismo en España que en Texas, porque en España no dejamos construir ni densificar, pues si se tira un bloque de cuatro plantas el que se construye no las puede superar. Y encima en España se hiperregula convirtiendo el suelo en escaso y caro y apenas se dan permisos de construcción.
La verdad es que Austin es también excepcional en EEUU, pues en este país se está cometiendo el mismo error de falta de construcción de otros países desarrollados. Elpresidente Donald Trump culpa a los magnates inmobiliarios de Wall Street, pero el problema son las trabas (prohibiciones administrativas) que se ponen a la construcción de vivienda.
Cerca del 25% del coste de la vivienda a la normativa sobre los unifamiliares nuevos. Si en Minneapolis una vivienda “asequible” (entre 150.000 y 250.000) cuesta 182.000 en materiales y mano de obra acaba costando 372.000, aproximadamente 56.000 dólares fueron a parar a impuestos gubernamentales y costes administrativos.
Hay que generar oferta reduciendo impuestos y burocracia. Ademas en Austin se han eliminado los mínimos de plazas aparcamiento y han promovido construir más alturas. El precio del alquiler se ha reducido un 20% simplemente por construirse las viviendas suficientes.
En Texas han acabado con la crisis habitacional en un plisplás. Al principio la vivienda escaló en tres años cerca del 70%, pero la construcción masiva de vivienda provocó tal caída de precios que hoy son asequibles para muchos.
Las grandes ciudades texanas como Austin, Dallas y San Antonio, gracias a la construcción masiva de viviendas son económicamente asequibles en cuanto a vivienda, mientras que en donde apenas se construye lo suficiente, Nueva York, Hartford, Cincinnati o cualquier ciudad donde no se construye lo suficiente el precio está en la estratosfera. El coste de la vivienda subio como un cohete en la década de 2010 porque la gente de las citadas ciudades costeras del noreste los atrajeron con empleos tecnológicos y su modelo de vida, desencadenando un boom inmobiliario. Austin relajó las normas constructoras permitiendo construir tres viviendas donde antes solo se podía construir una, además de suprimir requisitos de aparcamiento y densidad construyendo viviendas modulares más simples (lo que en España denominamos industrialización de la vivienda, teniendo partes prefabricadas y preparadas para su ensamblaje).
Hay reducir el tiempo de obtención de permisos para agilizar las aprobaciones, (por medio de la ventanilla única) y rebajar el precio de mantenimiento para los constructores, consiguiendo así reducir el coste para los compradores. Las tarifas administrativas son tan costosas que desalientan los trámites legales. Las desgravaciones fiscales para los constructores les proporcionarían un inventario asequible. Abaratar la construcción abarataría la vivienda.
Aritz Lizarraga Olascoaga
