En los últimos meses, se han publicado en distintos medios artículos y cartas al director sobre la necesidad y el beneficio público de pasar los ayuntamientos de Esteríbar, Burlada, Huarte, Egüés…al partido judicial de Pamplona y de la absorción de municipios por parte de del ayuntamiento de Pamplona para lograr tener abundante suelo finalista y así abaratar la vivienda, pues reunir la Cuenca de Pamplona en un ayuntamiento aumentaría el suelo de manera exponencial abaratándolo a lo grande y con ello el precio de la vivienda. Eso es lo que hace la sinergia, lograr que la unión resulte mejor que mantener suelto cada componente.
No es solo cuestión de que haya un número enorme de impuestos desde que el suelo es rústico hasta que se entregan las llaves, sino que los ayuntamientos urbanos de Pamplona y alrededores están sin suelo o no tienen suficiente, lo cual hace del suelo una materia prima escasa y por tanto cara. En realidad no es cierto que no haya suelo, pues al contrario de lo que afirman muchos medios sobre que no hay suelo finalista en ninguna capital de provincia de España, hay abundante suelo finalista si se absorben suficientes ayuntamientos limítrofes.
En el caso de Pamplona, para tener suficiente suelo finalista, tiene que absorber toda su conurbación y más allá porque con suelo abundante se depreciaría lo suficiente para abaratar la vivienda drásticamente. Repito que el suelo, y con ello la vivienda, no va a abaratarse lo suficiente ni se van a atraer empresas capaces de invertir y crear abundantes puestos de trabajo, si el suelo se mantiene dividido en los minifundios de los actuales ayuntamientos.
Las instituciones europeas ya han sugerido reiteradamente a España que tiene un gran exceso de municipios que encarecen nuestro modelo económico, pero lo que no han mencionado es lo mucho que se abarataría la vivienda en áreas urbanas en caso de haber grandes absorciones de ayuntamientos por parte de cada capital metropolitana.
Hay muchos factores que encarecen la vivienda, pero los dos principales son la suma de impuestos de diversas instituciones y ayuntamientos (cuantos más ayuntamientos, mayor encarecimiento) e instituciones por la carencia o escasez de oferta de suelo y de vivienda. La única manera eficaz para bajar exponencialmente la vivienda sería reunir abundante suelo en un solo ayuntamiento, y construir a gran escala a la vez que se dejan todos los impuestos a la mínima expresión.
Pero no parece que haya partido político alguno que esté dispuesto a tomar medidas drásticas de estas, sino como mucho hacer cambios superficiales. Digamos hipotéticamente que reducir impuestos a la vivienda de un 40% a un 35% y reducir el número de ayuntamientos cuencos de 20 a 15 no va a bajar el precio de la vivienda sustancialmente. La medida, incluso si se combina la bajada de impuestos y la fusión de ayuntamientos, se quedaría tan corta que si falla sus detractores creerían que es porque fusionar ayuntamientos y bajar los impuestos a la vivienda no funciona, cuando realmente lo que no funciona es que no se bajen los impuestos drásticamente y que solo se absorban una quincena de ayuntamientos metropolitanos.
Y es que en una zona urbana como Pamplona y sus pueblos cercanos, dividir el poco suelo que queda es como dividir en minifundios. A cada ayuntamiento le sirve algo, pero muy poco, mientras que uniendo todos en un ayuntamiento provocaría sinergias mucho mayores para el conjunto que estando los terrenos sueltos. Y es que no es lo mismo comprar terrenos al por mayor que al por menor.
Aunque la mancomunidad sirve muy eficazmente para los servicios de agua, recogida de basura…, no hace la burocracia tan efectivamente como un ayuntamiento unido, ni hay una policía metropolitana para los muchos pueblos que no tienen policía municipal y, por supuesto, la división en diferentes ayuntamientos del terreno lo encarece artificialmente porque un terreno dividido en varios ayuntamientos es comprarlo al por menor, mucho más caro que comprarlo a un solo ayuntamiento (comprarlo al por mayor). El suelo es un causante principal del coste de la vivienda, aunque no sea el único.
Desde instituciones internacionales como la UE se ha instado a España reiteradamente que necesita que haya fusión de ayuntamientos. Llevamos décadas afirmando que la fusión es necesaria, pero que debe ser voluntaria, pero ningún ayuntamiento está por la labor. De forma voluntaria no habrá fusión, pero la evidencia empírica de la necesidad de que los ayuntamientos grandes deben absorber los pequeños prácticamente se ha tenido que forzar desde Europa a Grecia y a Italia. Sería una pena que España lo hiciera prácticamente obligada desde Europa, por lo que lo suyo es que lo hiciera cuanto antes en vez de ser forzada desde Bruselas.
Y la fusión o absorción municipal no tiene por qué significar acabar con las fiestas locales ni echar a la plantilla o a los ediles de los ayuntamientos absorbidos, sino que las plantillas se pueden redistribuir de tal forma que se especialicen más en su área específica en lugar de hacer de todo un poco, como pasa a menudo. El ahorro de no mantener las plantillas municipales y los ediles sería tremendo, pero no queremos causar alarma social y en cambio sí se puede hacer que los puestos repetidos (duplicados, septuplicados…) simplemente no se vuelvan a convocar cuando se vayan o se causen por jubilación.
Ciudades como Vitoria y Zaragoza cuentan con pedanías (nuestros concejos) extramuros que prefieren ser Vitoria y Zaragoza que ayuntamientos independientes. Y es que Zaragoza y Vitoria parten con ventajas con las que pocas ciudades grandes o pequeñas cuentan. Tener pedanías alejadas del centro da una pista de una de esas ventajas: gran extensión de terreno para construir viviendas, atraer empresas e infraestructuras.
Tener esta gran capacidad de edificar le da el potencial de construir abundante de forma que baje el precio de la vivienda y atraiga empresas que prefieren negociar con un solo ayuntamiento para construir con menos burocracia y abaratar precios que con 20 ayuntamientos. No es simplemente cuestión de qué nombre tiene el terreno o quién pertenece, pues diez parcelas con un único dueño son mucho más atractivas y baratas para un constructor o un inversor y más rápidas de negociarse y de pasar la burocracia que si se tiene que negociar en cada parcela con un dueño distinto.
Pamplona y la mayoría de su conurbación están atrapadas sin opción de crecimiento porque han agotado sus suelos y los ayuntamientos siguientes les taponan el crecimiento. Insisto en que no es solo una cuestión sentimental, sino que realmente no tener suelo suficiente repele las inversiones e impide la bajada de los precios de la vivienda.
Como es lógico lo habitual es que se opongan los concejales y alcaldes de los pueblos, y aunque los líderes de cada partido sepan que la fusión beneficiará a la mayoría de la población, nadie se atreve a enfrentarse a los ediles de su partido. No es tanto un tema de partidos específicos, sino dentro de partidos de los que quieren ser cabeza de ratón contra los que tienen amplitud de miras y perspectiva urbanística. En la actualidad celebramos anualmente el Privilegio de la Unión de Pamplona, pero no vemos la necesidad acuciante de que Pamplona absorba abundante para abaratar la vivienda.
Esta es sin duda una razón importante por la que se han ido trasladando tantas empresas punteras a Zaragoza en los últimos años.
Esta ventaja no la tienen ciudades como Bilbao, Barcelona o Pamplona que tienen incontables ayuntamientos alrededor taponando su crecimiento y encareciendo el suelo. Obviamente sin construir en abundancia, ahora que hay demanda, resultará igual tener gran extensión geográfica que tener poca extensión geográfica. Vitoria y Zaragoza tienen más pecado porque pese al potencial que les da la gran cantidad de suelo tampoco están construyendo suficiente vivienda.
Daniel Álvarez Malo
