Según la oficina de estadísticas de la UE (Eurostat) España registra una de las subidas más destacadas de precios de la vivienda por culpa del excesivo intervencionismo del Gobierno de PSOE y Sumar, que ha ocasionado una bajada récord de la oferta de alquiler agravando el déficit de pisos respecto a los hogares formados anualmente.

Es una incógnita por qué postergan los ayuntamientos sacar suelo sin tocar desde 2007, pues con la emergencia habitacional no es posible esperar diez años a construirse nuevos desarrollos urbanísticos.

Con un déficit de 2 millones de viviendas nuestra situación es de emergencia habitacional. Por cada vivienda que se construye se crean tres hogares, por lo que al bajo ritmo de construcción que vamos, no vamos a acabar nunca y vamos a ir a peor.

La construcción y su financiación son muy elevadas y ello junto con las limitaciones regulatorias hace imposible que a las promotoras les salgan las cuentas para construir vivienda asequible. Además el precio de la vivienda sube un 30% más si se venden por unidades en vez en bloque, por lo que si queremos abaratar la vivienda lo suyo es vender más cantidad a la vez. Y para eso hay que construir mucho más.

Para invertir en vivienda asequible en alquiler hace falta una gran bajada de impuestos, financiación estable y gran cantidad de viviendas. Vamos, que con una gran cantidad de viviendas el beneficio sería para constructores y consumidores, mientras que haciendo pocas solo se beneficiarían los constructores al estar a precio estratosférico.

Por prejuicios nos puede dar grima hacer que los constructores se beneficien de estas operaciones, pero sin ganancia nadie va a invertir su capital, talento y riesgo.

Por otro lado hay un contraste entre los mercados principales madrileños con abundante suelo que hacen rentable invertir y los de otras partes de España con menos suelo que requieren aportaciones adicionales de la administración para que la inversión sea rentable.

Esta semana se ha dado a conocer el plan de reordenación y remodelación del entorno de la UPNA. Esta noticia fue una de las mejores en plena emergencia inmobiliaria, pero enseguida observé algunas pegas. Por un lado el proyecto no tenía ni fecha de comienzo ni de terminación, algo que suena a anuncio bonito y titular propagandístico, pero en el que la ejecución brilla por su ausencia.

La otra pega era que se enfatizara la construcción de bajos para comercios. Aunque es estupendo que haya comercios, a la hora de la verdad, especialmente con el infierno recaudatorio de las administraciones (a la vista está la gran cantidad de localidades navarras, en el mapa, que han perdido recientemente más negocios de los que han ganado), no tiene sentido que muchos se monten negocios en los bajos de los pisos. Y es que ese modelo de negocio local, aunque no vaya a desaparecer del todo, se va reduciendo considerablemente y por tanto muchos más bajos deberían enfocarse en vivienda adicional.

En el mismo proyecto del entorno universitario enseguida me llamó la atención que el gran terreno de campo junto a los proyectos planteados no se aprovechara también para edificar viviendas y algún parque. Y es que la emergencia inmobiliaria hace necesario ser ambiciosos y construir lo antes posible y cuanto más mejor.

Pero más allá de la emergencia inmobiliaria expliquemos y desglosemos la especulación de las administraciones públicas que son las que SIEMPRE se llevan un IMPUESTAZO, mientras que los SUPUESTOS FONDOS BUITRES solo inciden en un 6% de las viviendas. No hace falta saber muchas matemáticas para saber que un 6% de viviendas de los fondos de inversión está muy por debajo de un 100% de viviendas de las que se lleva el estado/autonomía/ayuntamiento buitre, por no mencionar el porcentaje del precio que se llevan uno y otros.

El actual modelo hace de la vivienda un botín recaudatorio en vez de un derecho o un motor demográfico. Entre suelo, burocracia e impuestos, el ciudadano tiene que pagar dos casas, la casa en la que vive y la que paga al Estado.

Hablamos mucho del peaje de las autopistas, pero en la práctica pagamos un»peaje» de encarecimiento de la vivienda que hay que eliminar. Este “peaje de vivienda” podemos dividirlo en cuatro impuestos principales:

1. El Suelo «Cárcel»: En la actualidad convertir suelo rural en urbano es un proceso agónico de años que solo beneficia al gran tenedor. Con una legislación nueva, llamémosla “Ley del Suelo 2026”, el suelo rústico pasaría automáticamente a urbano dejaría de ser un activo especulativo para estar a precio de coste.

2. El IVA y el AJD (Doble Imposición): No podemos castigar al comprador con un 10% de IVA por obra nueva y los Actos Jurídicos Documentados. Se puede bajar el IVA al 4% (o al 0% en rehabilitación) y el AJD al 0%.

3. El ICIO (El impuesto por mejorar): No tiene sentido que un ayuntamiento cobre un 4% solo por el hecho de construir o reparar una vivienda. El ICIO tiene que desaparecer.

4. El IBI (La renta perpetua): Hay que reducir el IBI a 0€ durante los primeros 10 años del pago de la vivienda.

¿En qué precio real acabaría la vivienda ?

Eliminando el «infierno fiscal» y el beneficio del suelo, una vivienda pasaría a costar:

* Coste de construcción puro: 90.000€

* Suelo (a precio de urbanización): 15.000€

* Impuestos y Tasas: 0€

* Total: 105.000€ por una casa de alta calidad.

Así pasaríamos de un modelo donde el Estado vive de la escasez de vivienda, a uno donde el Estado vive de la abundancia de ciudadanos consumiendo y creando empresas porque dispondrían de más poder adquisitivo.

Aritz Lizarraga Olascoaga