España sufre una crisis de vivienda, pero es una crisis que sufre buena parte del mundo desarrollado, pues no se puede bajar el número de viviendas construidas a la vez que entra más gente para habitar las pocas que hay.
Cada vez que paso junto a parcelas vacías sin grúas ni excavadoras en Pamplona y redolada me pregunto a qué esperan las administraciones para ponerse a construir viviendas y dotaciones con la crisis inmobiliaria que padece tanta gente. Veo obras muy avanzadas en puntos de Lezkairu, Arrosadía o Barañáin, pero me preocupa que no echen a andar los proyectos de la futura estación de trenes, Donapea y Nuevo Sarriguren y que se haya descartado el proyecto de Elizpea. Pero también me preocupa que no haya maquinaria en el gran terreno entre la UPNA, el Colegio Amigó, la ikastola Irulegui y Lezkairu, así como alrededor de Arre, entre la UPNA y la calle Tajonar, entre la Chantrea y Burlada…
En el mapa obviamente se observan puntos elevados o junto a ríos, pero ya hay otras áreas cercanas con edificios que tampoco ocupan un espacio excesivamente alejado de los ríos cuencos.
Pero si hay un país con zonas inundables y escasez de vivienda ese es el Reino Unido, y tiene un gran plan para abordarlo más allá de la demagogia legislativa y propagandística. Y es que en España hay constantes anuncios de hacer viviendas y de legislar a favor de la habitabilidad, pero no se va a coger al toro por los cuernos hasta que se construya en abundancia.
El Reino Unido plantea la estrategia Britain Remade mediante la creación de una nueva generación de «ciudades nuevas» (New Towns) con objeto de construir más de 550.000 viviendas y aportar hasta 28.000 millones de libras anuales al PIB.
Veamos qué plantean ellos y como se podría aplicar a la realidad de España.
El planteamiento se basa en tres pilares: Dónde, Cómo y Qué.
El «Dónde»: Ubicación Inteligente
* Cercanía a ciudades con alta demanda: No se trata de construir en mitad de la nada, sino de hacer extensiones urbanas o «ciudades satélite» conectadas a núcleos con escasez de vivienda como Londres, Cambridge u Oxford.
* «Mirror Towns» (Ciudades Espejo): Es una de sus ideas más potentes. Propone construir en el lado «vacío» de estaciones de tren existentes que históricamente quedaron en la periferia de un pueblo.
El «Cómo»: Agilidad Administrativa
* Vía rápida legislativa: Usar mandatos gubernamentales para acelerar la infraestructura y evitar que la burocracia o los juicios eternos bloqueen los proyectos.
* Pattern Books (Libros de Patrones): Crear diseños de calles y edificios preaprobados para que los pequeños constructores puedan empezar a construir sin esperar meses a permisos de diseño individuales.
El «Qué»: Diseño de «Densidad Suave»
* Gentle Density: Rechazan tanto los rascacielos masivos como los chalets aislados. Apuestan por edificios de 3 a 8 plantas que permiten crear barrios caminables y vibrantes.
* Uso mixto: Mezclar oficinas, comercios y viviendas para reducir la dependencia del coche.
2. Aplicación y Planteamiento en España
Si trasladamos esta lógica a España, el potencial es enorme pero los retos son distintos:
Revitalización de la red de Cercanías y AVE
España tiene una infraestructura ferroviaria excelente. El concepto de «Mirror Towns» se podría aplicar en municipios de la periferia de Madrid, Barcelona o Málaga.
* Ejemplo: Muchos pueblos en el cinturón de Madrid tienen estaciones de Cercanías rodeadas de naves industriales o campos vacíos en uno de sus lados. Convertir esos «lados vacíos» en barrios de densidad media conectados directamente con el centro de la capital sería la aplicación directa del modelo.
Evolución del modelo «PAU»
España ya tiene experiencia con los PAU (Programas de Actuación Urbanística), pero muchos han pecado de ser «ciudades dormitorio» muy dependientes del coche.
* La «Densidad Suave» (3-8 plantas) ya es común en España (el modelo de manzana del Ensanche), pero el informe británico insiste en la mezcla de usos. En España, a menudo los barrios nuevos tardan décadas en tener comercios o centros de trabajo; el planteamiento aquí sería obligar a esa mezcla desde el día uno.
* De todas formas no es lo mismo la alta densidad de población del Reino Unido que paradójicamente a la vez tiene una gran tradición de construir viviendas viviendas tipo chalet o unifamiliar que España, donde se ha pecado de construir pocas alturas con el impacto negativo que provoca en el precio de la vivienda. España necesita no bajar de las siete alturas.
Reforma de la Ley de Suelo
Uno de los mayores problemas en España es la lentitud de los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), que pueden tardar 10 años en aprobarse.
* La propuesta de «Pattern Books» (diseños pre-aprobados) y la declaración de «Prioridad Nacional Crítica» para estos desarrollos podría servir de inspiración para reformar la Ley de Suelo y agilizar la construcción de vivienda protegida y asequible sin degradar la calidad arquitectónica.
Captura de Plusvalías
El informe menciona que la revalorización del suelo al dar permiso para construir puede financiar parques y tranvías. En España, parte de esto ya se hace mediante la cesión de suelo a los ayuntamientos, pero una gestión más estratégica podría financiar redes de transporte público más ambiciosas en zonas de expansión.
En el contexto español, la baja densidad a menudo se traduce en un consumo de suelo ineficiente y en costes de infraestructura inasumibles que acaban disparando el precio de la vivienda.
Si elevamos el estándar a un mínimo de 7-10 plantas (el modelo de «manzana compacta mediterránea»), optimizamos el aprovechamiento del suelo y permitimos una mayor oferta que presione los precios a la baja.
Planteamiento para las Nuevas Poblaciones de Madrid y Pamplona bajo este criterio de alta eficiencia:
1. Madrid: Nodos de Alta Densidad (Cercanías + Metro)
Al edificar en altura (7-10 plantas), reducimos la huella de cemento y dejamos más espacio para parques reales, no solo «descampados».
* «Nueva Centralidad del Sureste» (Antiguo Valdecarros):
* Planteamiento: Edificios de 8 a 12 plantas con bajos comerciales obligatorios.
* Población estimada: 210.000 – 250.000 habitantes.
* Impacto: Se convertiría en la «quinta ciudad de España» por población, permitiendo una red de Metro propia y económicamente viable desde el primer día.
* «Distrito Aeropuerto-Jarama» (San Fernando-Coslada):
* Planteamiento: Aprovechar suelos infrautilizados cerca del Corredor del Henares con torres de uso mixto (vivienda + oficina).
* Población estimada: 65.000 – 80.000 habitantes.
* Impacto: Concentración de talento cerca del Aeropuerto, eliminando desplazamientos largos.
2. Pamplona: La Cuenca Compacta
En Pamplona, la orografía y el clima agradecen la compacidad. Edificar a partir de 7 plantas protege el paisaje agrícola circundante.
* «Echavacoiz-Alta Velocidad» (El Nodo Regional):
* Planteamiento: Pasar de las 9.000 viviendas previstas a un diseño de alta densidad urbana (estilo ensanche moderno).
* Población estimada: 45.000 – 55.000 habitantes.
* Impacto: Crearía un segundo centro urbano para la comarca, reduciendo la dependencia del Casco Antiguo y el Segundo Ensanche.
* «Nueva Noáin- Modelo de Espejo»:
* Planteamiento: Desarrollo intensivo al otro lado de las vías y la zona industrial, conectado por pasarelas y transporte rápido.
* Población estimada: 30.000 – 35.000 habitantes.
* Impacto: Aprovechamiento máximo de la infraestructura de transporte existente (A-15 y ferrocarril).
Claves del éxito en España con este modelo:
1. Transporte antes que casas: Con estas poblaciones de más de 50.000 personas (como Guenduláin), la villavesa, el tren o metro ligero es obligatorio y rentable.
2. Suelo dotacional en vertical: Para no desperdiciar suelo, los centros de salud o institutos pueden integrarse en las primeras plantas de edificios de uso mixto. Además que no hay que ocupar tantas zonas prospectivas de suelo de algún ecosistema protegido.
3. Vivienda Pública: Al haber más metros cuadrados construidos por cada metro de suelo, el coste del suelo por vivienda baja, facilitando que el 50% sea vivienda protegida (VPO).
Aritz Lizarraga Olascoaga
