Aplicando el número medio de componentes del hogar en España (unas 2,5 personas por vivienda) a los 7.009.268 habitantes, Madrid suma al menos 2,8 millones de viviendas principales. Con solo un 6,4% de viviendas secundarias (vacías o segundas residencias), Madrid es la región con menos capacidad de dar salida a la demanda. El déficit nacional de viviendas asciende a 983.000, aunque una parte desproporcionada lo concentra la Comunidad de Madrid, por no contar con viviendas vacías que movilizar, al contrario que Galicia (28,8% de viviendas vacías).

En Madrid capital, el suelo disponible para nuevas viviendas es extremadamente limitado, representando aproximadamente el 2% de la superficie total del municipio que aún queda por urbanizar. Madrid, tras aprobar el consistorio una nueva normativa, crecerá hacia arriba pues el suelo de Madrid, según la vicealcaldesa da la capital, Inma Sanz, «se acaba».

A continuación, vemos los datos clave sobre la disponibilidad y capacidad de suelo en la ciudad para 2024-2026:

Disponibilidad de Suelo

* Suelo sin urbanizar: Solo queda un 2% de terreno disponible en el municipio para nuevos desarrollos.

* Capacidad estimada: Se prevé que este suelo restante permita construir unas 200.000 nuevas viviendas en las próximas décadas, que ayudaría mucho si  se dispusiera de ellas de golpe en tres o cuatro años, pero que a décadas vista serían las migajas.

* Suelo finalista: A corto y medio plazo (hasta 2030), se estima que hay suelo listo para edificar (finalista) para unas 126.500 viviendas. Incluso, de construirse y entregarse esta cifra de viviendas de aquí a 2030, sería una importante contribución a la crisis habitacional actual, pero no la resolverá tras esa fecha.

Estrategias de «Recuperación» de Suelo

Debido a la escasez de terreno virgen, el Ayuntamiento y la Comunidad han activado medidas para generar espacio residencial donde antes no lo había:

* Cambio de uso: La Ley 3/2024 permite transformar suelo de oficinas (terciario) en viviendas de protección pública en alquiler, afectando hasta a un 30% de la edificabilidad de ciertas parcelas.

* Regeneración urbana: Proyectos como la Operación Campamento (2,1 millones de m2 de antiguos cuarteles) aportarán más de 10,000 viviendas.

* Nuevos desarrollos (Los Berrocales, Ahijones, etc.): Estos sectores son los que concentran la mayor parte del suelo disponible fuera del centro consolidado. 

Aunque resulta un esfuerzo y mejoría sustancial a la escasa puesta en marcha de la construcción de viviendas, partimos de un punto muy bajo y sigue muy por debajo de la demanda.

Desafío Demográfico

Se estima que Madrid necesitaría aumentar su oferta de vivienda en un 28% para cubrir la demanda proyectada, un reto difícil dado que el suelo urbano está prácticamente agotado.

La estrategia para acabar con el déficit habitacional en Madrid exige una construcción masiva y contrarreloj, centrada en la densificación urbana y el aprovechamiento de cada metro cuadrado. Esto implica transformar locales que lleven más de seis meses vacíos en viviendas y eliminar exigencias de «lujo» o servicios no esenciales, como cuartos de bicicletas o zonas comunes sobredimensionadas, que encarecen el producto final. El objetivo es priorizar la funcionalidad y la rapidez, permitiendo que la ciudad crezca hacia arriba y hacia adentro para maximizar la oferta en el menor tiempo posible.

En lugar de planes de ayuda a la compra de vivienda, lo que hay que hacer es que al menos para la compra de la primera vivienda por ley no haya ningún tipo de impuesto desde que el suelo es rústico hasta la entrada a vivir, ni a compradores, ni en el suelo, ni en el proceso de consolidación, ni a los constructores. Que los impuestos sean para quienes quieran invertir, no para quienes adquieran su hogar, a condición de que demuestren que viven allí ocho meses al año durante 10 años. Si no, deberán pagar los impuestos que pague quien invierta en vivienda.

Para lograr el ritmo de creación (rehabilitación inclusive), es imprescindible una reducción drástica de la burocracia y de los plazos de concesión de licencias, eliminando los cuellos de botella administrativos que retrasan años los proyectos. El proceso debe simplificarse desde que el suelo es rústico hasta la entrega de llaves, permitiendo que el constructor opere en un entorno de agilidad máxima. Esta eficiencia operativa es el motor necesario para que la edificación masiva sea viable y responda a la urgencia demográfica actual sin las esperas crónicas del sistema actual.

En el plano fiscal, se plantea una bajada radical de impuestos en toda la cadena de valor de la construcción y rehabilitación, así como una eliminación de impuestos para primera vivienda. Para los constructores y promotores, esto se traduce en una reducción drástica de las cuotas de autónomos y cargas sociales, vinculada directamente a una subida drástica de los salarios de los trabajadores del sector para atraer mano de obra. Aligerar la presión fiscal desde la transformación del suelo hasta el fin de obra permite reducir los costes de ejecución y acelerar la puesta en marcha de nuevas promociones de forma inmediata.

La primera vivienda será libre de todo impuesto para el comprador, eliminando el IVA, ITP y AJD para facilitar el acceso real. Como menciono arriba, como contrapartida para evitar la especulación, el propietario debe comprometerse por ley a residir en ella un mínimo de diez años, demostrando una ocupación efectiva de más de ocho meses al año. Este modelo de fiscalidad cero protege al residente real y garantiza que el esfuerzo de construcción masiva se destine casi exclusivamente a solucionar el problema de convivencia y hogar de los ciudadanos, y no al mercado de inversión.

Aritz Lizarraga Olascoaga