Muchas son las causas que explican el problema de la vivienda, porque efectivamente hay un problema con el acceso a la vivienda en España. Para empezar el suelo, el gran negocio de los ayuntamientos, que no está disponible o liberalizado. Lo lógico sería que se pudiera construir libremente en todas partes donde no estuviera prohibido hacerlo, pero en la inveterada España socialdemócrata sucede justo lo contrario. Sólo es posible construir allá donde específicamente se permite, eso lo determinan los políticos en los ayuntamientos y permite espectaculares pelotazos. Naturalmente si está prohibido construir en ninguna parte salvo que el político de turno otorgue el correspondiente permiso para recalificar el terreno, el suelo urbanizable pasa a ser inmediatamente escaso, ergo caro. Pero esto es sólo uno de los problemas en juego. Otro es el de los increíbles plazos para llegar a construir una vivienda, que de media suelen rondar en España los 15 años pero pueden llegar a los 20 o hasta los 30. O sea, que ahora estaríamos casando la oferta con la demanda de 2010. En realidad no tenemos ni idea con qué demanda estamos casando la oferta actual. Lo único seguro es que oferta y demanda no encajan porque los precios se disparan. ¿En serio esperamos que no haya problemas con la vivienda si tardamos hasta 20 años en construir una casa?
Ya sólo explicar el laberinto burocrático por el que tiene que pasar la promoción de una vivienda es agotador, como para imaginarse lo que es tener que atravesarlo en realidad. La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), detalla en idealista/news las diferentes etapas del proceso y sus tiempos:
- Plan General de Ordenación Urbana: Estos planes definen el diseño de las ciudades desde una visión completa y en conjunto. En función de las necesidades y objetivos para el municipio, clasifica o propone qué suelos no urbanizables pasarán a ser urbanizables y detalla las condiciones generales de ordenación para el suelo urbano.
- Posteriormente, sobre esos suelos urbanizables se desarrollan los Proyectos de Sectorización (PS), que ordenan o sectorizan dichos suelos, perfilando las diferentes Unidades de Actuación, sectores o Unidades de Ejecución en las que se estructurarán los desarrollos y sobre las que se ejecutarán las demás figuras de planeamiento y gestión.
- Plan Parcial (PP): desarrolla de manera pormenorizada un suelo urbanizable, diferenciando o calificando todos los usos disponibles dentro del sector (residencial, industrial, dotacional…), y definiendo los parámetros básicos para la ejecución de las unidades, incluyendo las tipologías a desarrollar (unifamiliar, plurifamiliar, logístico, industria pesada…) y el aprovechamiento para cada una de estas.
- Proyecto de reparcelación: tiene por objeto la equidistribución de beneficios y cargas entre los diferentes propietarios de los terrenos incluidos en una Unidad de Ejecución, adjudicando a cada titular nuevas parcelas (o partes de éstas) ajustadas a la nueva ordenación.
- Proyecto de urbanización: son los proyectos en los que se definen los detalles técnicos de las obras previstas para un determinado sector de actuación, necesarios para la transformación urbanística a suelo urbanizado.
Todo lo anterior es una mera enunciación de una serie de etapas, dentro de las cuales cabría a su vez señalar otras etapas internas a cada etapa, con su correspondiente proceso, su correspondiente papeleo, su correspondiente burocracia y sus correspondientes esperas. Al final, lo que es construir materialmente la casa es el menor de los plazos y el menor de los problemas.
Así las cosas, es casi imposible que el mercado de la vivienda en España sea un mercado eficiente. El mercado no puede ofrecer lo que se demanda porque las barreras normativas y burocráticas son infinitas, todo esto sin tener además en cuenta los recursos, los conflictos o los problemas judiciales que todavía pueden dilatar mucho más el proceso. En la medida en que la oferta no puede responder a la demanda, el resultado es un desajuste en los precios. Cuando Pedro Sánchez ofrece por tanto 200.000 viviendas podríamos pensar que es un mero populista y un encantador de serpientes que nos está mintiendo, pero nos hemos dotado de unas barreras y plazos en virtud de las que no estaremos seguros de que incumple lo prometido hasta dentro de 20 años.
