¿Cómo no vamos a estar viviendo una atroz tensión entre la oferta y la demanda en el mercado de compraventa de viviendas si, como señala un informe del portal inmobiliario Idealista, la oferta de viviendas disponibles se ha reducido en España un 39% desde el máximo alcanzado en el segundo trimestre del año 2019? ¿Cómo no van a estar disparados los precios como consecuencia de esta tensión?
El detalle del informe es mucho peor aún que ese 39% a escala nacional y general si descendemos al detalle de las grandes ciudades. Ahí la situación sólo puede calificarse de dramática. En el caso de Pamplona, por ejemplo, tenemos que la oferta de vivienda ha caído un 71%. ¿Nos pueden extrañar las dificultades de la gente para poder acceder a un vivienda en la comarca de Pamplona? ¿Cómo no van a subir los precios si desaparece la oferta?
Los datos provinciales y autonómicos pueden enmascarar parte de la gravedad del problema, porque mezclamos las cifras de la oferta en las capitales y los principales núcleos de población con las de zonas rurales y despobladas en las que no hay apenas demanda inmobiliaria. Así y todo los números resultan apabullantes a todos los niveles. Si del caso particular de Pamplona subimos a la escala autónomica, la reducción de la oferta de vivienda en Navarra desde 2019 es del 65%. ¿Qué otra cosa salvo lo que está sucediendo podemos esperar en el mercado inmobiliario a la vista de estos números?
La caída de la oferta inmobiliaria puede tener dos motivos principales. Uno que deja de haber viviendas disponibles porque las viviendas disponibles existentes se van ocupando. Es decir, si la población y la demanda de vivienda crece, y la oferta de vivienda no lo hace en forma proporcional, las viviendas se van ocupando y disminuye la cantidad de viviendas libres en oferta. Es por ello que no puede dejar de subir el precio o de haber problemas de disponibilidad si crece la población o crece la demanda de vivienda en los núcleos urbanos y no se construye en la medida en que lo reclama la demanda.
El otro gran motivo por el que se reduce la oferta es que los propietarios tienen tanto miedo de alquilar y se sienten tan indefensos ante la posibilidad de sus inquilinos les dejen de pagar y no puedan echarlos del inmueble, que evitan ponerlo en alquiler. En el caso que nos ocupa, sin embargo, aunque esto también esté sucediendo el informe de Idealista se refiere al mercado de compraventa. El diagnóstico por tanto apuntaría sencillamente a la escasez de vivienda porque se construye poca vivienda. A nadie se le escapa que atrás quedo el paisaje alrededor de los núcleos urbanos de hace unos años, cuando estaba plagado de grúas. Cuando empezó el año 2007 había en Navarra 602.000 habitantes frente a los casi 690.000 que tenemos ahora. En España había 44,7 millones frente a los 49,3 que tenemos ahora. Esto es lo que ha crecido la población, ¿ha crecido la construcción de vivienda de manera paralela? ¿Lo ha hecho en los núcleos urbanos que es en donde se demanda vivienda? La respuesta es que no y la consecuencia que la oferta de vivienda en Pamplona ha caído el dramático 71% que se reportaba al inicio.
Idealista nos sirve también para verificar el traslado de este descuadre entre la demanda y la oferta de vivienda a los precios de alquiler y compraventa. Así, por ejemplo, respecto a la compraventa observamos que en diciembre de 2015 el precio del metro cuadrado en Pamplona era de 1.871 euros frente a los 2.921 del momento actual, una subida del 56% del precio. Respecto al alquiler, el precio en diciembre de 2015 era de 7,1 euros el metro cuadrado frente a los 11,3 actuales, una subida del 62,8%.
Cuando frente al discurso triunfalista del gobierno hablamos del empobrecimiento general de buena parte de la población hablamos por ejemplo del encarecimiento de la vivienda. Una vivienda de 70 metros con el metro a 1.871 euros cuesta 130.000 euros, pero si el precio del metro cuadrado sube a 2.921, el precio de esa vivienda se dispara hasta los 204.000 euros. Hablamos de pagar 74.000 euros más para una persona o una familia que a duras penas con su sueldo puede ahorrar a lo mejor al año la décima parte de esa cantidad. A eso se le sumaría el crédito con los intereses correspondientes. Efectivamente, si el precio de la vivienda se dispara el acceso a la vivienda se traga todos los recursos y todos los ingresos de las personas reduciendo las posibilidades de gasto para todo lo demás. Por el lado positivo, la vivienda al menos es una inversión patrimonial cuyo valor también refuerza el lado del haber en el balance personal y familiar. El problema si no se construye y si la oferta se desploma es la brecha que se genera entre quien tiene una vivienda y quien no puede acceder a ella, ni en compraventa ni en alquiler, o a costa de un sacrificio brutal.
