Los únicos grandes proyectos de construcción en la Cuenca de Pamplona son los de la última fase de Sarriguren y los dos de Pamplona, el de Donapea y el de la futura estación de Renfe. En realidad el proyecto de Guenduláin ni siquiera lo tengo en cuenta aquí porque da para un artículo solo. Guenduláin era un proyecto tan grande que habría abaratado tanto la vivienda que los datos y los gráficos que veremos de incluir el proyecto de Guenduláin se quedarán en cifras conservadoras en cuanto a abaratamiento.

En Ripagaña al menos ya han empezado las máquinas a trabajar en el último terreno de cierta extensión. Tras ello solo quedará un terreno de cierta extensión, aunque de menor tamaño entre Ripagaña, la ferretería Luga (subiendo la cuesta desde el polígono de Areta que acaba en Gráficas Ulzama) y Acciona, dando lugar a la consecución del barrio.

Quedan parcelas sueltas de cierto tamaño entre el Soto y la UPNA, así como entre esta y la avenida de Zaragoza, pero no parece que haya prisa por empezar ninguno de los proyectos ni de comenzar nuevos proyectos para dar salida a la inmensa demanda de vivienda que hay y solucionar el agotamiento del suelo, no solo en el futuro cercano (sino ya en el presente en varios ayuntamientos) de Pamplona y de un gran número de ayuntamientos cuencos: Barañáin, Berriozar, Beriáin, Burlada, Huarte, Ansoáin y Villava. Repito que no es solo que el suelo de Pamplona esté casi agotado, sino el de gran parte de sus ciudades dormitorio. El problema no es baladí, pues eso hace que el suelo finalista esté a precio de oro, cuando se podría solucionar si Pamplona absorbiera la Cuenca o al menos su conurbación entera.

De repente la falta de suelo finalista que resulta a precio de oro, al crecer exponencialmente por la absorción de la Cuenca, resultaría tan abundante que bajaría también exponencialmente su precio.

Este es el desglose técnico (sin siquiera contar con construir masivamente) para Pamplona en 2026. Al unificar la Cuenca, pasamos de una ciudad «ahogada» a una metrópolis con soberanía territorial.

El ahorro total en una vivienda de 90 m2

en un plan de Absorción Total y Eliminación de Impuestos llega hasta los 144.000 € por inmueble.

Es desesperante la falta de urgencia que tienen nuestros políticos y las pegas que ponen a la construcción de vivienda, unos más que otros.

Y cuando tienen un proyecto de vivienda como el de Elizpea en Barañáin, con el que había consenso y acuerdos multipartidistas, a última hora el alcalde de Pamplona, que era el actor principal del proyecto de viviendas de Elizpea (entre la gasolinera de Barañáin y el conservatorio/biblioteca general de Pamplona) va y se echa para atrás para crear una reserva natural. La emergencia social de la vivienda no está para eliminar los escasos (teniendo en cuenta la carencia de vivienda) proyectos residenciales que hay.

Los últimos proyectos:

* Donapea, el «último gran barrio»: Se considera que el futuro barrio de Donapea, con una previsión de unas 4.900 viviendas (la mitad protegidas), es el último terreno de gran tamaño disponible dentro del término municipal.

* Reaprovechamiento y densificación: Ante la falta de nuevas extensiones, el Ayuntamiento de Pamplona está apostando (aunque sin prisa) por:

    * Cambio de usos: Transformar parcelas comerciales o terciarias en residenciales, como en Buztintxuri y junto al Sadar.

    * Completar barrios: Construir en las parcelas libres restantes de Lezkairu, Ripagaña y Arrosadía.

    * Vivienda en plantas bajas: Habilitar bajos comerciales sin uso como viviendas, pero ahí siguen un montón de locales y bajeras sin construirse y con problemas de ruido y amenazas a los vecinos.

* Acuerdos para VPO: El Gobierno de Navarra ha pactado recientemente con constructoras para movilizar suelo privado y levantar 1.064 viviendas protegidas en los próximos dos años para aliviar la presión del mercado.

* Presión en los precios: Esta escasez está empujando el precio medio del metro cuadrado en la ciudad hacia los 1.989 € en 2026. 

Si de verdad queremos tirar los precios de la vivienda a la baja, la solución es fusionar municipios, construir, rehabilitar y construir más. Y si se dejan sin impuestos se quedan a precio de ganga. De hecho, en comparación con la situación actual, se quedarían a precio de saldo simplemente con eliminar o dejar los impuestos a la mínima expresión.

Los medios progresistas saltarán con que es un bulo que los impuestos suban el precio de la vivienda tanto y en su tergiversación citarán que los impuestos a la compra de la vivienda no son para tanto. Pero es que hay que contar los impuestos desde que un terreno rústico pasa a urbanizable hasta que el comprador entra a la vivienda.

El planeamiento de Donapea, que contempla 5.000 viviendas, presenta un 74% de inejecución. En el caso de Chantrea Sur, el porcentaje asciende al 98%.

Para empezar la construcción del PSIS de la UPNA, que prevé 250 viviendas, no ha habido inversión alguna ni para el desarrollo de Beloso, con 200 viviendas proyectadas. Estas últimas viviendas están totalmente paralizadas por trabas del ayuntamiento.

La mencionada Elizpea, plan conjunto entre Pamplona y Barañáin, contemplaba 300 viviendas, mientras que Sarriguren, tras un año sigue sin avanzar.

Mientras tanto sigue aumentando el censo de solicitantes de vivienda protegida en Navarra con un récord de cerca de 25.000 personas registradas.

Aritz Lizarraga Olascoaga