Se estima que llegan 0,6 millones de inmigrantes al año y se crean unos 200.000 hogares. BBVA Research estima que este año se necesitarán 747.000 viviendas y en 2027 unas 800.000. CaixaBank Research eleva las cifras a más de 818.000 ya en 2026 y que en un par de años habrá 900.000 familias no dispondrán de vivienda en España. En España el coste de construir vivienda sube un 30% en impuestos bajando su rentabilidad un 12,5% respecto a Europa, una paradoja habiendo tanta demanda de vivienda.
Si se forman unos 183.000 hogares en España anualmente y solo se terminan unas 100.000 viviendas, se crea un déficit de 700.000 viviendas, cifra que aporta el Banco de España.
Por eso es acuciante duplicar la producción de vivienda y aún nos quedamos justos. Para ello habría que hacer anualmente aproximadamente cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes (ahora solo se construyen dos), cifra muy alejada de las quince que se construían en España en 2006.
El problema es que además de escasez de suelo finalista, hay una gran escasez de mano de obra especializada en construcción (albañiles cualificados) de los cuales unos 700.000 se jubilarán en los próximos años.
La incertidumbre regulatoria y la lentitud administrativa inmovilizan capital en suelos ociosos, hundiendo la rentabilidad del sector constructor español (ROE del 4,1%) muy por debajo de la media europea. La escasez de vivienda se agrava por la saturación de la red eléctrica, que bloquea licencias, y la necesidad de cuadruplicar la producción actual para cubrir el déficit.
Ya hemos puesto el acento otras veces en que el suelo finalista puede dejar de ser escaso si se absorben los suficientes municipios vecinos de las áreas urbanas, pues no es cuestión de que el cambio de nombre haga nada per se. Sin embargo tener un gran terreno dividido en más de un ayuntamiento encarece el terreno más que si pertenece a solo un ayuntamiento y eso contribuye de rebote al encarecimiento de la vivienda. Y no es que lo encarezca un poco precisamente.
El minifundismo que padecemos resulta mucho más caro que el latifundismo. Pero no es únicamente que resulte más caro porque hacemos que un bien abundante se convierta en escaso (pues a cada ayuntamiento le queda un trozo pequeño), sino que a un inversor le repele tener que negociar con más de un ayuntamiento en vez de uno solo. Más si cabe cuando son varios ayuntamientos los que controlan el mismo terreno, aunque sea de forma parcelaria. Queremos inversiones para crear empleo, pero el minifundismo urbanístico de la mayoría de ciudades asusta a los inversores. No es lo mismo negociar una parcela con un ayuntamiento que el mismo terreno con dos y menos con 15 ayuntamientos. Y es que aparte de la inmensa y cara labor burocrática que supone negociar con una pluralidad de ayuntamientos, el mismo terreno con un dueño (un ayuntamiento) resulta más económico que comprarlo por partes. Cuando está dividido se vende como terreno escaso a precio de oro, mientras que cuando está unido no es tan escaso, vamos, que es como la diferencia de comprar al por mayor y comprar al por menor.
El problema tiene difícil solución porque hay un profundo desconocimiento social de esta situación y se cree que fusionar y absorber ayuntamientos quitará derechos y que dejará de haber servicios de atención o fiestas locales. Para más inri, los políticos locales se oponen porque posiblemente perderían su parcela de poder. Es curioso cómo en este tema los partidos políticos de cualquier color tienden a estar por la labor de la absorción de ayuntamientos, pero los politicos locales de los mismos partidos se suelen oponer. Se sabe la solución, pero difícilmente se modificará debido a la ambición de los políticos locales.
En cuanto a la contratación de personal adicional en la construcción y la escasez de mano de obra en los gremios de nuevo tenemos un problema de falta de voluntad política. Estamos hablando de mano de obra inmigrante adicional, pero no se nos ocurre que un bien de primera necesidad como es la vivienda se puede declarar como estratégico y por tanto incentivar la contratación y la formación de profesionales que ya vivan en España bajando los impuestos para hacer que los salarios sean realmente atractivos. Bajada la presión fiscal a la contratación de los trabajadores de la construcción (albañilería, carpintería, electricidad, fontanería…) incentivaría a contratar trabajadores por más salario, hecho que animaría a más personas en paro (o no) a aventurarse en la profesión de la construcción. El gobierno o las empresas pueden impartir cursos para los diferentes niveles de cualificación de las profesiones de la construcción.
Además, y para acelerar la adquisición de trabajadores cualificados (si no disponemos de suficientes de ellos porque no tendremos los suficientes inmediatamente pese a la subida salarial) habrá que traerlos en origen. Pero hay que traerlos con cabeza, de forma que se adapten lo más posible culturalmente, digamos de México, Filipinas o de minorías religiosas perseguidas en Oriente Medio.
Al final en todo la culpa es la falta de voluntad política, pues no hay albañiles porque los impuestos a los constructores son excesivos, la vivienda es cara porque se llevan las administraciones entre un 40% y un 50% de impuestos y el suelo es caro y encarece a un más la vivienda porque no hay voluntad de fusionar municipios y porque no se construye (o rehabilita) lo suficiente para la demanda que hay.
Por otro lado para construir 200000 viviendas hace falta financiación movilizando aproximadamente 15000 millones de euros más al año para lo que necesitamos financieros especializados en el sector inmobiliario con conocimiento y capacidad para conseguir fondos propios y deuda asociados a semejante actividad. De nuevo aquí hace falta formación y que las administraciones busquen una mina fiscal a costa de sobrecargar de impuestos de la formación y así disponer con urgencia de los trabajadores necesarios. Y de nuevo, a falta de los trabajadores suficientes, y debido a la urgencia para contratarlos, las administraciones deben traer gente del exterior para desempeñar la labor cuanto antes.
La financiación inmobiliaria en general, y específicamente del ámbito residencial, es necesaria para el sector terciario: construir hoteles, residencias de estudiantes, centros de datos, oficinas, centros logísticos… Y es que en España en 2025 se invirtieron aproximadamente 13.000 millones de euros, que según CBRE constituyen el segundo volumen mayor de la historia. España es una gran potencia inmobiliaria y la décima más relevante del mundo.
El suelo residencial español puede acoger la friolera de siete millones de viviendas, pero solo el 0,5% de ese suelo se puede urbanizar inmediatamente. Según el informe de Atlas Reanalytics de ese suelo el 99’5% está bloqueado por barreras administrativas, falta de urbanización y ausencia de infraestructuras básicas. El problema son las administraciones, pero la solución también está en ellas si hay voluntad política.
El suelo residencial potencial en España de forma mayoritaria no está urbanizado, y cuenta con plazos de transformación superiores a los veinte años en la mayoría de provincias. Adicionalmente el 87% de las viviendas potenciales identificadas no tiene acceso rápido a la red eléctrica, lo que ralentiza construir nuevos desarrollos. Con solo un 13% de suelo con conexiones eléctricas inmediatas, la saturación de la red o el apagón nacional de abril de 2025 corroboran la pésima situación como dificultades adicionales.
¿Cómo es posible que de media en la mayoría de las provincias (por la rigidez del sistema urbanístico español) cueste más de veinte años echar a andar un proyecto? La lentitud en la gestión y la falta de coordinación entre la disponibilidad de suelo y los servicios básicos son causas adicionales del déficit de viviendas. De nuevo el problema está causado por las administraciones.
Sin un cambio radical en la gestión del suelo y en la planificación de las infraestructuras no va a alterarse la crisis habitacional.
Si anualmente se construyen 100000 viviendas (apenas se rehabilitan otras) y se forman 200000 el déficit anual adicional es de 100000 viviendas, a lo que hay añadir el déficit de 600000 viviendas con el que ya contamos. El déficit va de mal en peor.
El coste real está entre 878 y 1.323 euros por metro cuadrado como resultado de la suma de la regulación técnica de 2005 a 2024.
Los datos descuentan la inflación, pero reflejan un encarecimiento de cerca del 50%. El encarecimiento regulatorio dio comienzo con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación (CTE) en 2006 y siguió en 2020 con la revisión del CTE y normas energéticos más exigentes. Si sigue encareciéndose y manteniéndose la construcción de forma poco rentable no se va a conseguir más vivienda disponible. Las administraciones públicas tienen que desregular y simplificar desde el urbanismo y la ordenación territorial, dar estabilidad regulatoria para quien quiera invertir, además de conceder licencias con celeridad y apoyar la construcción industrializada.
Según el inversor Marc Vidal se anuncian planes para construir 200000 viviendas pero en 2025 solo han repuntado algo “porque se compara con la nada». La gestión pública actual para Marc «se basa en anuncios, planes, titulares y también observatorios», «se celebran cifras que antes habrían sido un fracaso evidente y se venden promesas como si ya fueran viviendas» y “en España, desde hace un tiempo, la vivienda pública no se construye, solo se comunica»
El desajuste entre construcción (rehabilitación incluida) y creación de hogares es lo que provoca la inflación del precio de la vivienda, tanto en la compra como en el alquiler. Para evitar la subida de los precios hay que construir 250000 inmuebles al año, no los aproximadamente 100000 actuales.
El otro día un titular decía que “el gobierno español afirmaba confía en que los tribunales estén a favor del derecho a la vivienda”. Para el que no se fija en los hechos y no en los eslóganes, el gobierno español está preocupado en que la gente tenga vivienda. Para quien se fija en los hechos, ha habido una década de medidas, creación de un ministerio de vivienda, legislación, declaraciones…, pero no ha habido hechos.
Las medidas no han proporcionado más viviendas, poner a los tribunales como contrarios al derecho a la vivienda no ha logrado construir viviendas, poner a los fondos de inversión como buitres no crea viviendas… Los anuncios de empezar la construcción de barrios en dos años, no proporcionan viviendas dentro de dos años. Se tiene que empezar ya. Ya vale de foros de participación ciudadana y de pegas para empezar que posterguen más el proceso. Que empiecen este año a construir lo que quieren postergar dos años. Y si quieren procesos participativos, que lo hagan con nuevos proyectos cuando ya vayamos construyendo a buen ritmo.
La urgencia o la prioridad no es si los vecinos participan o no, sino empezar ya a construir. El partido político que consiga en 4 años levantar las viviendas necesarias, es el que se va a llevar el gato al agua, especialmente si logra bajar los precios de suelo y viviendas gracias a las fusiones de ayuntamientos urbanos (lo que abarataría el suelo) y bajando drásticamente los impuestos (la verdadera especulación) a las viviendas.
Aritz Lizarraga Olascoaga
