Así se explicó hace tres años y medio la operación de Navarra Building

Redacción 17 enero 2013 Noticias
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Aunque ahora se haya destapado poco menos que como una operación secreta, lo cierto es que la operación de sell and lease back de las oficinas de la Caja se explicó con todo lujo de detalles en la prensa navarra hace tres años y medio. Concretamente encontramos la descripción de la operación en el Diario de Navarra del 30 de junio de 2009. Ya podemos por tanto descartar el carácter secreto, restringido, reservado o hasta misterioso de la operación, al alcance de cualquiera capaz de leer un periódico. Esta es la operación y esto es lo que entonces se dijo:

“Caja Navarra ha vendido dos de las plantas de su edificio central (las plantas baja y primera) a un reducido grupo de inversores privados formado por clientes de la entidad a los que ha ofrecido este nuevo instrumento financiero. La operación, cuyo importe económico no ha trascendido, incluye el alquiler a la caja de los mismos locales lo que, en la práctica, hará que su uso se mantenga como en la actualidad y sin ningún cambio.

 Transcurridos entre 10 y 15 años, la entidad podrá ejercer un derecho de recompra sobre el inmueble.

 Genera liquidez

 La operación es beneficiosa para la caja ya que le genera liquidez en un año marcado por las dificultades para todas las entidades financieras españolas. Según un portavoz de la entidad, “la caja obtiene financiación a largo plazo, entre 10 y 15 años, y lo hace creando un instrumento de inversión interesante que nos liga a nuestros propios clientes”.

 “Seguimos teniendo excedente de liquidez y capacidad de emitir más deuda en los mercados, pero este instrumento nos ha parecido también atractivo”, señala la entidad. Además, tiene un efecto añadido de reducción de gastos para la entidad puesto que reducir el inmovilizado (los inmuebles propios en este caso) disminuye también la amortización de los mismos, que figura como un gasto a la hora de formular sus cuentas.

 Una inversión novedosa

 Para los clientes es una fórmula de inversión novedosa. Se trata de un grupo reducido de clientes (empresas y particulares) con altos patrimonios para los que esta oferta supone una manera de diversificar sus inversiones. La operación les ofrecerá rentabilidad por dos conceptos: una garantizada, el alquiler que la caja pagará a los nuevos propietarios por el uso de los locales, y otra variable, la revalorización del inmueble a lo largo de los años del contrato.

Caja Navarra tendrá una opción de compra de estos locales pasado un plazo de entre 10 y 15 años, locales que serán tasados a su nuevo valor de mercado en esa fecha. La inversión se realizará a través de una sociedad a la que se han ido sumando los inversores y que será la nueva propietaria de los locales. Fuentes de la entidad señalan que han cerrado ya esta venta y que ha habido “sobreoferta” de interesados.

 Otras operaciones similares

 Este tipo de operación se denominada “sale and lease back” en la jerga financiera e inmobiliaria, es decir venta del inmueble quedándose el vendedor como inquilino y con un pacto de recompra para el futuro. Han sido realizadas ya en los últimos años por diversas instituciones financieras, aunque la mayoría con mayor calado.

 Es el caso del Santander o del BBVA con la mayor parte de su patrimonio inmobiliario; del Banco Popular que realizó una venta de sus direcciones territoriales el pasado año; de Caixa Galicia que vendió en 2008 un total de 40 inmuebles al fundador de Zara, Amancio Ortega; del Sabadell, que ha encargado un estudio para vender 600 oficinas de su propiedad; o de Caixa Catalunya que han vendido varios centenares de locales en los que se encuentran sus oficinas a sus propios clientes de banca privada. Las entidades financieras rentabilizan sus posesiones inmobiliarias y obtienen fondos para su expansión o para otros fines”. Diario de Navarra, 30-6-2009

Como habrán comprobado ustedes la operación quedó perfectamente explicada a la opinión pública en el año 2009 y sus elementos esenciales eran que la CAN tenía la opción de recomprar las oficinas al cabo de unos años y que, para los clientes, existía una parte segura y otra insegura: la garantizada era el alquiler pagado por la caja y la arriesgada la revalorización o devaluación del inmueble a lo largo de los años del contrato si la Caja no ejercía la opción de compra. Es decir, que ni secreto ni chollo seguro y, detrás, la necesidad de liquidez de la entidad.

Barcina: ni siempre bien, ni siempre mal

Queda por tanto determinar si hay algo reprobable en el mero hecho de que Barcina participara como clienta en una inversión propuesta por la CAN, dentro del amplio catálogo de inversiones que la CAN ofrecía a sus clientes. No lo parece tampoco el mero hecho de que Caja Navarra, dentro de su catálogo de productos, ofrezca unos u otros a los clientes según su perfil inversor. De hecho esto es lo normal en cualquier entidad financiera. El producto, como puede corroborar cualquier empleado de la CAN que ustedes conozcan, por lo demás se ofreció a muchos clientes navarros y entidades de todo tipo de ámbitos evidenciando una vez más, junto al hecho de que la operación se publicara con todo lujo de detalles en la prensa navarra, la ausencia al menos de cualquier tipo de misterio en su comercialización.

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Comentarios (14)
  1. espora says:

    Si Barcina invierte en un producto de la CAN es porque ella sabía algo que los demás no sabían.

    Si Barcina no invierte en un producto de la CAN es porque ella sabía algo que los demás no sabían.

    Si Barcina hubiera invertido en un fondo inmobiliario del Santander, hubieran dicho que no era ético invertir en otra entidad, especialmente si le hubiera ido mejor en el Santander que en la CAN.

    Si Barcina invierte en un producto de la CAN y le va bien es antiético.

    Si Barcina invierte en un producto de la CAN y le va mal es que además de antiético no se enteraba.

    Si Barcina compra acciones de BC a 2,7 y suben a 3 es que hay un conflicto de intereses y las acciones tenían que haber salido a 3; pero si no compra y bajan es que no participaba en los malos productos que la entidad de la que cobraba colocaba a los demás.

    Alguien que sólo puede decir de otro que todo lo hace mal no puede ser su juez.

    Cuando piensas que los tuyos lo hacen todo bien o los otros lo hacen todo mal hay que hacérselo mirar.

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  2. Yo lo que quiero saber es si los de la Mafia del Quesito han comprado y en su caso, a qué precio.
    …¿Estará Catalán metido en la Mafia del Quesito o sólo pasaba por allí?

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  3. Paco says:

    Mr Cane, permítame recordarle que “mafia” es un término muy, muy duro, violento, despectivo e hiriente. ¿Lo ha pensado bien antes de utilizar?

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  4. Fernando de la Hucha says:

    La operación es perfectamente legal, pero conlleva riesgos, como es la parte variable que se determina por el valor de tasación en 2019 o 2024 (según tomemos 10 o 15 años) donde previsiblemente el mercado inmobiliario aun no se habrá recuperado.
    “Además, tiene un efecto añadido de reducción de gastos para la entidad puesto que reducir el inmovilizado (los inmuebles propios en este caso) disminuye también la amortización de los mismos, que figura como un gasto a la hora de formular sus cuentas”.
    El párrafo entrecomillado y sacado de la noticia es incorrecto porque no dice que genera los gastos propios del alquiler que son deducibles de la base imponible del Impusto sobre Sociedades; de tal manera que el ahorro-gasto habrá que compararlo por diferencia entre las amortizaciones practicadas hasta 2009 (no sé el método que empleaban dentro de los admitidos por la Ley) y los gastos de arrendamiento o alquiler que son deducibles como para cualquier otra empresa.
    En fin, la operación no es chollo salvo en la parte fija (retribución constante al 6%) pero no es neto sino que de él habrá que deducir el Impuesto sobre Sociedades que pague Navarr Building.
    Y es arriesgada porque en España y más en concreto en Navarra el precio por m2 de los inmuebles para oficinas ha caído por los suelos y sólo cabe la esperanza de recuperación en 2019. El otro riesgo lógicamente es que la Caixa no ejercite la opción de compra y los inversores se queden con un inmueble con dificultades objetivas para su transmisión y/o alquiler.

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  5. Mandeville says:

    Si no recuerdo mal, (luego lo comprobaré) en las anteriores informaciones NC señalaba que la opción de compra por CAN o LA CAIXA de los inmuebles era al precio en que se vendieron, lo que evidentemente, como así lo manifesté era un chollo para la entidad, no tanto para los inversores, hasta el punto que esa operación me ofrezco a realizarla con mi vivienda: Cómprenmela a precio de mercado, déjenme vivir en alquiler y dentro de 10 años permítanme recuperar la propiedad, si yo quiero, por el mismo precio que ustedes me pagaron.

    Ahora es una inversión que puede estar bien. Tienes unos inmuebles con alquiler asegurado a buen precio y en su día puedes recuperar tu dinero. Imagino,(desconozco todos los particulares de dicho contrato) y de ahí el error de NC, y el chollo de los inversores, que el precio de retroventa será el de mercado con un mínimo que es el pagado en su día por los inversores. La inversión es segura. Da ahí que hubiera cola, según se manifiesta en la noticia. Y lo que nunca sabremos es si a la Doña le correspondía turno o se saltó a otros inversores VIP como ella.

    Inciso final: Desconozco si la docencia universitaria permite hacer un buen patrimonio. Quizá el Profesor de la Hucha quiera aclarárnoslo, pero lo que si es cierto que la política lo permite hasta el punto de convertirte en inversor VIP, aunque luego en las declaraciones de patrimonio nuestros políticos aparezcan con unos bienes muy escasos. Quizá el arte de la política tenga algo que ver con el de Birlibirloque.

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  6. Iturbide says:

    Ya lo dije ayer y no voy a repetirme pero eso de que el que tiene que tutelar (como Alcadesa y fundadora de la Caja Municipal en este caso) se dedique a hacer negocios con los tutelados… pues tiende a diluir los papeles de cada uno y a confundirlos.

    Pero como el nivel de exigencia a nuestros políticos es del Código Penal (rebajado por pactos con la fiscalia y abundantes indultos) pues no pasará nada.

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  7. Fernando de la Hucha says:

    Querido Mandeville: La Universidad, con varios hijos, no permite hacer un gran patrimonio; permite sobrevivir y guardar algo, pero no ser VIP. Normalmente, la dedicación profesoral, universitaria o no, es vocacional no por dinero. Le aseguro, sin falsa modestia, que ganaría más montando un despacho profesional, aunque conforme están los tiempos, no sé.
    Como la información es pública, le recuerdo que entre ZP y el Sr. Rajoy los funcionarios hemos perdido un 22,7% del sueldo entre 2010 y 2013 y me doy con un canto en los dientes.
    Por cierto, aparte de Navarra Building, no han dicho nada de Navarra Lease y otras sociedades, perfectamente legales, en las cuales que conste, tampoco estoy.

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  8. Si se prefiere “Distinguido Club Rotario del Quesito” ….pero me parece a mi que “Mafia del Quesito” queda más ajustado. Damas y Caballeros, voten y propongan nombres.

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  9. NenaPreocupada says:

    Leyendo con cariño el artículo de DN de 30/6/2009, se dice que es una operación para “un grupo reducido de clientes (empresas y particulares) con altos patrimonios para los que esta oferta supone una manera de diversificar sus inversiones”. Como no creo que Yolanda Barcina sea una empresa, deduzco que es un particular con alto patrimonio. Profesora de Universidad, política y con alto patrimonio. Lo que me escandaliza es que ya nada me escandaliza…

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  10. Fernando de la Hucha says:

    Caso práctico: La entidad financiera A tiene problemas de liquidez y/o necesita presentar buenos resultados. Constituye una sociedad instrumental (B) con 3.005 euros de capital. De forma posterior o simultánea vende A a B dos plantas de su sede principal y cuatro oficinas. Como B no tiene dinero se procede a una ampliación de capital buscando inversores ávidos de rentabilidad (un 6%) Pongamos que los inmuebles en venta valen 60 millones de euros (es un ejemplo) y que los inversores son 30. En pura lógica, cada uno pone 2 millones de euros para cubrir la ampliación de capital. Con ello se compra por B los inmuebles de A, pero la entidad financiera no concurre a la ampliacion de capital y no tiene nada que ver ya con B (aparentemente). A su vez, la entidad financiera transmisora de los inmuebles hace una operación de sale and lease back, es decir que vende pero sigue como arrendataria, pagando el citado 6% del valor de los bienes comprados por B. Los accionistas de B tienen una rentabilidad bruta de 3.600.000 euros anuales durante 10 años, plazo en el que se fija una opción de recompra por la entidad financiera. No obstante, la sociedad B tiene que pagar el 30% del Impuesto sobre Sociedades sobre el único beneficio que tiene: las rentas inmobiliarias. Es decir que 1.080.000 euros anuales van a Hacienda. Si, a su vez, los socios de B son gente pudiente con un tipo medio del 35% (no es mucho) resulta que el beneficio de B después de impuestos baja a 2.520.000 euros y después de pagar el IRPF (al citado tipo del 35%) se queda en 1.638.000 euros. Vaya por Dios, la rentabilidad financiero-fiscal me baja del 6% al 2,73%. Se me ocurre una idea grandiosa: que A conceda a B un crédito por 60.000.000 de euros (valor de los bienes transmitidos): la garantía son los bienes. Para que la operación financiera no salte mucho le presto al 5,5%, con lo cual B tiene unos ingresos por alquiler de 3.600.000 euros y unos gastos financieros de 3.300.000 euros. El beneficio baja a 300.000 miseros euros y Hacienda obtiene de la sociedad B unos ingresos de 90.000 euros (frente a 1.080.000 si no hubiera préstamo por medio).
    Siguiendo con el tipo del 35% de los accionistas de B en el IRPF, encontramos que éstos perciben un total de 136.500 euros. Que miseria, la rentabilidad de mi inversión ha bajado del 2,73% al 0,2275%.
    Si han llegado hasta aquí, todo el mundo parece perder: Hacienda y los accionistas de B. Pero una observación: a) los accionistas de B no han puesto un duro para comprar los locales porque la compra del edificio mediante la sociedad les ha costado de sus bolsillos 0 euros; b) Hacienda pierde siempre porque si bien el préstamo de A a B le genera unos ingresos financieros estos no tributan exactamente al 30% en el Impuesto sobre Sociedades, sino que el tipo efectivo real de A es del 10%. En el mejor de los casos, en vez de percibir 1.080.000 euros percibe 330.000 euros más el el 35% de 136.500 euros (47.775 euros), o sea 377.775 euros; la diferencia negativa para Hacienda es de -702.225 euros.
    Cuando llegue el décimo año B habrá pagado el crédito y será propietaria sin cargas, de los locales. Supongamos que A ejercite la opción de compra: incluso si lo compra por 40 millones de euros (por la caida inmobiliaria) los accionistas de B (sin haber puesto un duro, ya que todo está apalancado) habrán visto como su patrimonio engorda en esa cantidad.
    El caso práctico ha concluido: tienen una hora para determinar si Hacienda es tonta, mira hacia otro lado, hay economía de opción, o cualquier otro comentario que se les ocurra. Ah, se me olvidaba: los pobres y selectos (no es incompatible) accionistas de B tienen que pagar el IBI y el seguro de continente (más gastos deducibles); y también se me olvidaba que, para que operación no cante mucho, pongamos que el crédito no es del 100% (uff no vaya a ser que al Banco de España le de por mirar) sino del 95% y los accionistas de B han puesto el 5% restante, es decir, 3 millones de euros, que repartidos entre 40, salen a….. xxxxx puestos realmente en la ampliación de capital.

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  11. espora says:

    Estimado don Fernando,

    No pensaba que se iba a sumar usted sin más arugmentos a la cacería. Si todo esto es una mera especulación, entonces añada usted a su relato violaciones, asesinatos y torturas en los calabozos de Carlos III, conectados por un pasadizo no tan secreto con Príncipe de Viana, Gurtel y el carnicero de Kentucky.

    Pero si nos pone el ejemplo que nos ha puesto, yo creo que su “grandiosa idea” (que A conceda a B un crédito por 60.000.000 de euros), de entrada es incompatible con el enunciado de su caso práctico: “La entidad financiera A tiene problemas de liquidez “.

    Por lo demás, la sociedad B resulta que tiene que poner 93 millones (principal más intereses) para hacerse con unos inmuebles de 40 millones y unos intereses de 36 millones. No veo por ninguna parte el gran negocio.

    Y eso asumiendo que la CAN de créditos al 5,5 para alquilar locales que alquila al 6. No sé yo.

    Desde luego, por lo que yo he hablado con empleados de CAN no se daba crédito a los inversores para que participaran, sino que se iba a por gente que tenía pasta en la cuenta que era lo que desesperadamente buscaba la Caja.

    Saludos.

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  12. espora says:

    Añado que creo que estamos cayendo en poner directamente un cero al mal alumno sin leer siquiera el examen. Pues oigan, igual no todas las respuestas están mal. Igual es un 3 y no 0. O igual es un 5.

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  13. Fernando de la Hucha says:

    Estimado espora: Creo que en mi extenso escrito no hay ninguna referencia a ninguna entidad bancaria en concreto. Simplemente es un caso práctico de un examen y suelo ser benévolo con los alumnos (no he puesto nunca un cero). De todas formas su argumento matemático falla en una cosa: los intereses que paga la sociedad B son gasto fiscalmente deducible. Por mi parte, yo también he fallado en algún cálculo, así que tiempo tengo de corregirlo.
    Pero vamos, aleje toda sospecha de mí sobre cacerías (no frecuento ni soy amante), sobre Carlos III y sobre cualquier fruslería al respecto.
    Despejado lo cual, el negocio para la entidad financiera es que consigue deducir el alquiler de unos inmuebles que eran suyos.
    En vez de mirar a Navarra, mire a Cantabria y por ahí se puede orientar en la operación que, maquillada, parte de un supuesto real realizado tiempo ha en Madrid.

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  14. Ogeretal says:

    Estimado espora:

    En el plano meramente academico D. Fernando no ha complicado la operación todo lo que podia. Se podrían obtener comisiones del apalancamiento y de los derivados correspondientes. Se podrían haber titularizado la corresponidente hipoteca con una garantia de triple AAA dado el caracter de los locales y del arrendatario. Y como esta inversión es triple AAA es mucho mejor que tener los ahorros a plazo fijo sin ningún riesgo. Ahora, como colocar estos supuestos en el ejercicio se lo dejo a D. Fernando.

    En fin, que se puede complicar todo lo que queramos pero al final, que los arboles nos dejen ver el bosque (si existe).

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