Inquietud entre los inversores de Navarra Building

Redacción 16 enero 2013 Noticias
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. Como se ha ido desvelando a lo largo de los últimos días, la operación de “sale and lease back” de sus oficinas puesta en marcha por la propia CAN a través de Navarra Building no es una opción carente de riesgo para sus inversores. Por el contrario, entre algunos de ellos cunde el nerviosismo ante la posibilidad de que nunca recuperen la totalidad de lo invertido:

-LA CAN (ahora Caixa Bank) al parecer puede ejercitar la opción de recompra de los inmuebles al mismo precio al que se los vendió a Navarra Building durante los 10 años de vigencia.

-Si Caixa Bank efectivamente recompra los inmuebles, los inversores recobrarían lo puesto (el principal) obteniendo un 6% anual de interés y culminando una operación no espectacular pero sí feliz.

-Sin embargo, lo que habría transmitido Caixa Bank es más bien que ahora mismo no tiene ninguna intención de ejercitar la opción de compra a la propietaria de las oficinas, Navarra Building.

Por lo tanto, al transcurrir los 10 años podría pasar que Caixa Bank se vaya a otras oficinas y en ese escenario Navarra Building tendría que alquilarlas a un tercero o buscar comprador. Si sucede esto, a los 10 años alguien que invirtió 50.000 euros habrá recuperado solo 30.000 euros vía intereses (6% anual) y se quedaría con unos inmuebles que pueden tener un valor notablemente inferior al que tenían en 2009. Todo ello sin tener en cuenta la inflación, el coste de oportunidad o la relación rentabilidad/precio. ¿Chollo? Si Caixa Bank recompra las oficinas por su precio de venta sí, pero en caso contrario se trata de una inversión de riesgo. Lógicamente CaixaBank no va a pagar por las oficinas el mismo precio que en 2009 si desde entonces el precio de esos inmuebles ha caído un 20% o el precio que sea al cabo de 10 años. En consecuencia, la continua caída del precio del ladrillo inquieta sobremanera a todos los que invirtieron. En cualquier caso las características de la operación no son, evidentemente, las de un pelotazo a corto plazo sino la de una inversión arriesgada y a largo plazo. Si alguno de los inversores se intentara desprender de su participación a fecha de hoy y ésta cotizara en algún mercado cabe sospechar que en este momento perdería bastante dinero.

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Comentarios (12)
  1. zarra says:

    La pregunta es si CAN (ahora Caixa) puede o debe ejercitar la opción de recompra. Si no está obligada, la inversión era un bodrio ya que un 6 % no es un chollo para semejante riesgo. (tengamos en cuenta que hasta hace una semana se podía conseguir hasta un 4% en depósitos bancarios de total solvencia y nulo riesgo)
    Estoy hay que aclararon.

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  2. ¿Habrán comprado Goñi, Asiain y Miguel Sanz I de su nombre participaciones en dicha empresa?
    No va de coña marinera, se lo juro. Convendría que alguien se enterara y nos lo contara. Eso despejaría muchas cosas.

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  3. Fernando de la Hucha says:

    Si no se ejercita la opción de compra por la Caixa (que ahora mismo no creo) siempre cabe que lo adquiera el Gobierno de Navarra para centralizar parte de sus dependencias administrativas en edificios dispersos que están en régimen de alquiler.
    Lo que es una opción legítima, quizá se transforme en la única opción; porque otra opción, como encontrar otros arrendatarios que garanticen esa rentabilidad mínima parece difícil.
    Yo la compraría pero he visto que arriba no tiene helipuerto.

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  4. antiparasito says:

    Sr. D. Fernando de la Hucha, creo que no se debe ni insinuar…Si a la Caixa no le cuadra y no ejerce la opción de compra, que es lo lógico (dada la situación de caida libre en valor inmuebles), porqué ha de ejercer el gobierno de Navarra la opción de compra? Eso canta a trafico de influencias para que los amigos VIP no pierdan el dinero que sus asesores VIP y sus amigos de arriba les recomendaron? El mercado es así y el que entra en una operación de este tipo debe ser consciente de los riesgos…No?
    Perdone por el chorreo, pero hasta la Sra. Barcina se sabe públicamente que está entre los inversores, por lo que redundando más aún, por lo tanto, no da lugar a

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  5. Iturbide says:

    Gracias por aclarar un tema que se presta a la demagogia y que nuestros ilustres políticos ya habian puesto en marcha lo del pelotazo de Barcina.

    Me han hecho recordar porque en su momento cuando se publicó la operación (lástima que no me llamaran para decirles no, se ve que no tengo suficientes “perricas”) me pareció mal negocio. El valor la propiedad inmobiliaria seguía y sigue hinchado.

    Ahora ¿es de recibo que quien desde su posición de miembro nato de la dirección y jefe de la entidad tutelante haga negocios con la entidad tutelada?

    A lo mejor dada la cuantía del Presupuesto de Navarra habría que importar algun tipo de mecanismo del exterior para que el patrimonio del Presidente fuese administrado por alguien ajeno y capacitado.

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  6. Iturbide says:

    @ antiparasito

    Pero tampoco hay que negarse en redondo porque esté la Sra. Barcina entre los inversores si la operación es beneficiosa para la Hacienda.

    Claro que su presencia lo complica todo. Haría falta un dictamen de expertos independientes -lo que ya supondría un coste- que avalase la idoneidad de la operación.

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  7. arana goiti says:

    Lo que dice D. Fernando olería a caquita, pero me parece una propuesta más que sensata centralizar los 18.527 edificios (maomenos) que ocupa actualmente el Gobiernico de Navarra. Mientras no se tenga intención de cerrar la mayoría (lo único sensato) el ahorro sería notable.

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  8. Mandeville says:

    No se en qué consiste la operación. Si seguimos la traducción literal se trata de una venta y un arrendamiento. Así La Caixa está ahora pagando unas rentas a la propiedad por esas oficinas y tiene 10 años para ejercitar la opción de compra al precio de venta. Todo depende del valor de los inmuebles con el paso del tiempo, pero hay que suponer que las rentas son elevadas y sirven para cubrir la inversión, ya que en otro caso el chollo siempre será para La Caixa, que pagaría una renta módica por usar unos inmuebles que ha vendido y se supone cobrado y que puede recuperar en 10 años pagando lo mismo (lo que solamente hará si valen más) o seguir de alquiler o buscar otros locales en compra si el precio ha bajado.

    Si esto es así yo estaría dispuesto ha hacer una operación similar con mi vivienda. La vendo a buen precio y sigo viviendo en ella a un módico alquiler y sin pagar gastos de comunidad, reparaciones, contribución urbana, etc, si luego mi vivienda vale más la recupero al mismo precio en que la vendí, si vale menos te la quedas. Como digo un chollo, si no fuera por el impuesto de trasmisiones que no se como funcionará en estos casos

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  9. Fernando de la Hucha says:

    A ver, queridos foreros: yo sólo he lanzado una propuesta y no soy el Director de Patrimonio del Gobierno de Navarra; no pertenezco a Navarra Builing. no soy PTV ni nada por el estilo o sea que intento racionalizar el uso de lo público. No sé (lo podría buscar) cuanto se gasta el GN en alquileres ni si la dispersión de los edificios genera gasto. Pero mi propuesta sólo sería viable si hay ahorro (por supuesto) y pagando a precio de mercado futuro es decir, teniendo en cuenta la caída del mercado inmobiliario y otros factores subjetivos (el edificio en su totalidad es invendible a una sola entidad). Las inmobiliarias grandes recelaron mucho de la operación en su momento y por eso no entraron ni siquiera con el sale and lease back. Se puede trocear el edificio para alquilar (como en su día hizo CajaPamplona con el situado en la Avda. del Ejército).
    Racionalizar el gasto es lo que pretendo, no beneficiar a los inversores, los cuales pueden libremente buscarse (si no se ejecuta la opción en 2019) compradores, inquilinos, cederlo o poner una plaza de toros. Y si beneficia o perjudica a los inversores me da lo mismo: el único interés sería que produjese ahorro público.
    En cuanto a la tasación pericial pues se coge a Aguirre&Newman y ya está, no creo que sea tan caro.
    En suma una propuesta, sólo era eso y no pretendía nada más.

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  10. el vecino de Uxue says:

    ¿Alguien sabe si la operación esta de la creación de Navarra Building vino justo después de la petición por parte de El Corte Inglés de comprar el Edificio de Carlos III para instalarse en él?.

    Si es así, está claro que los diseñadores de la operación se dejaron llevar por aquello de la manzana de “seréis como Dios”… one more time.

    Don Fernando. Si se da una vuelta por el centro de Navarra se encontrará cientos de dependecias del Gobierno cerradas y trasladadas. Jamás hubiera pensado que tuvieran tantos pisos, pisicos, bajeras… Por ejemplo… Está en venta el edificio que hace esquina en Mercaderes con Estafeta. Y lo vende el Gobierno. ¿Para qué c*ño quería el gobierno ese edificio?

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  11. el vecino de Uxue says:

    quería decir centro de Pamplona, no de Navarra. Les pido disculpas.

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  12. Fernando de la Hucha says:

    En las operaciones de arrendamiento con opción de compra hay varias posibilidades:
    a) Que el importe del arrendamiento se deduzca del precio de compra.
    b) Supuesto inverso, que no haya deducción.
    c) Que se haya referenciado el precio de la opcion.
    d) Que no se haya referenciado el precio de la opcion.
    De cara a Hacienda el tratamiento fiscal de las diferentes opciones es distinto.
    Básicamente esto me sirve para un caso práctico que tengo que poner en clase (siempre borro los intervinientes para no vulnerar la normativa vigente)
    Pero recordando mis viejos tiempos en el Ministerio de Hacienda, esta operación que es perfectamente legal cualquiera que sea las modalidades -aunque el ahorro fiscal es distinto- me viene a la mente la primera operación que se hizo en España. Fue un hotel situado cerca del glorioso estadio del RM, bastante conocido, en 1987 que acabó en Inspección de Hacienda por fraude de ley. El hotel estaba hasta las cejas de deudas y no tenía liquidez aunque sí patrimonio: se vendió (con lo cual obtuvo liquidez) y el comprador se lo arrendó (con lo cual el alquiler era gasto deducible a efectos del Impuesto sobre Sociedades).
    Hacienda se puso a investigar los gastos y se consideró que había fraude de ley. El asunto se cerró con carpetazo y el habitual consejo al funcionario: no te metas en esto.
    Ahora mismo, la operación es legal desde 1995, pero supone una merma para Hacienda porque genera gastos deducibles, no compensables por los ingresos que por el alquiler obtiene la sociedad compradora.
    Buenas noches que me he excedido en mi costumbre de cenar a las ocho.

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Esta noticia la publicamos el 11 de diciembre de 2012