Exclusiva (II) : La construcción navarra sienta a la economía en el banquillo.

Redacción 24 abril 2008 Noticias
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Las titulaciones, en qué consisten.

El problema, a juicio de los promotores y constructores navarros consultados por Navarra Confidencial, es cómo han cambiado las reglas de juego de la financiación de la banca. “En los últimos 5 o 6 años, además de todo el crédito español que es un billon y medio, nos hemos endeudado otro tanto en el extranjero, mediante un sistema que son las emisiones de títulos hipotecarios”.


Así es como nos explica un constructor las titulaciones: “Yo te doy a ti un crédito hipotecario y como contrapartida al crédito que te he dado tengo un titulo hipotecario, y este titulo me hace acreedor de que me vas a estar pagando un préstamo en unas condiciones. Entonces lo que hago es titularizarlo; es decir, lo divido como si fueran acciones y las vendo”. Lo que está haciendo el banco por ese procedimiento es transmitir el riesgo a un tercero. Aunque ese tercero que asume el riesgo puede ser otro banco.

Una fuente de financiación infinita.

De esta manera, nos explican que “los bancos estaban haciendo eso y ofreciéndonos créditos al Euribor más el 0,09. Eso ha sido en algunos momentos poco más del 2%. Al tener un dinero tan barato, había crédito para todo el mundo. Querías comprar un piso y te financiaban el 100% o el 110%. El dinero tan barato propiciaba las compras de pisos las cuales, a su vez, generaban nuevas titularizaciones. De esta forma, descubrieron una fuente de financiación infinita”.

Con liquidez infinita, los activos de cajas y bancos crecen y crecen.

Una de las personas a la que entrevistamos nos explica que, a causa del mecanismo de financiación anteriormente descrito, “la banca en España y las cajas de ahorro no tienen nada que ver ahora respecto a hace seis u ocho años. Tu ves el balance de una caja hace 6 años y probablemente el activo fuese la tercera parte. Es decir, que han multiplicado sus activos una barbaridad”. Hemos tenido la curiosidad de echar un vistazo al balance de la Caja de Ahorros de Navarra para ver si detectábamos que se producía en los últimos años un gran aumento en la cifra de activos. Efectivamente, ha pasado de 7.525 millones de euros en 2002 a 15.187 en 2007.

La CAN, no obstante, es sólo un ejemplo. De hecho, probablemente uno de los ejemplos menos espectaculares que podríamos encontrar.

Sube el Euribor.

Viniendo de unos tipos de interés muy bajos, que bajaron aún más durante la última recesión en Europa (2002/), un factor importante en el pinchazo de la burbuja de crédito es el imparable ascenso del Euribor, que en un par de años duplica sus niveles anteriores y empieza a crear los primeros problemas a los clientes más insolventes, más subprime. La gráfica habla por sí misma.

Entonces llegaron las subprime.

El sistema parece crecer ilimitadamente, indefinidamente. Las titularizaciones se multiplican y los bancos venden paquetes que a menudo incluyen hipotecas subprime. Llega un punto en que nadie conoce muy bien cuál es la cifra exacta de hipotecas subprime titularizadas diluida en el número total de hipotecas. “Se ha juntado una cifra tan enorme que, al aparecer la crisis subprime, entonces surge la duda en los títulos hipotecarios. Entonces los que compraban cédulas hipotecarias, de repente por si acaso ya no compran. Y entonces se interrumpe por tanto una fuente de financiación que es la fuente de financiación sobre la que la banca había duplicado sus activos. Sobre los activos de aquí no hay problema, pero todo lo que estaba financiando desde el exterior, que era otro tanto, se ha interrumpido. Había un crédito global infinito y la fuente, abruptamente, se ha secado, y los bancos no tienen más remedio que repercutir eso sobre sus clientes".

Cuándo se va a solucionar.

El mundo de la construcción sólo ve solución en la financiación externa. En general, se piensa que habrá que mirar a Oriente, la principal fuente de ahorro del mundo: “Los bancos y cajas van a tener que cautivar a Oriente, que es donde hay ahorro.”. El proceso, sin embargo, no va a ser ni mucho menos rápido. “Hasta que las hipotecas se vayan amortizando de forma normal y se vayan devolviendo, poco a poco, vamos a depender durante 30, 40 o 50 años, al menos en buena medida, de la financiación exterior. Y para eso hace falta credibilidad. Y sólo poco a poco se podría dar la vuelta a esa dependencia. El mercado no tiene ya capacidad de asimilar todo tipo de hipotecas que se lancen. La ventaja del título hipotecario es que si esto vale 100, yo te doy crédito por 80. Lo normal es que esos titulo no se titularizaran hoy, sino cuando valieran 100, 120, y aquí ya se hubiera ido amortizando normal y parcialmente. Hablamos de hipotecas sobre pisos comprados hace 3, 4 o 5 años. Eso son hipotecas prime. La situación no se arreglará hasta que las entidades fianancieras no puedan conseguir financiación de una forma normal, con unos títulos, los que sean, de hipotecas mejores o peores, para tener ellos liquidez y no tener que endurecer las condiciones con los clientes".

La impresión recogida es coincidente en el sentido que “la crisis va a tardar tanto como cuanto tarden las cajas y bancos en encontrar una financiación estable fuera, no tanto por los ámbitos del ahorrador del cliente, sino por la emisión de títulos o de bonos o de cualquier activo del banco, o deuda senior, deuda proritaria. O sea, instrumentos de deuda con la garantía del banco que sean aceptados internacionalmente. En el momento en que esa fuente la pueda utilizar cualquier banco o caja va a estar en situaciones normales de liquidez y será el fin de la crisis".

Entretanto, la crisis de liquidez ahoga al sector. Los bancos no conceden créditos o no los renuevan. Ayer mismo los constructores de Lugo reconocían sus dificultades para renovar los préstamos. Según nos cuentan, no hace falta ir a Galicia para encontrar el mismo fenómeno.

La bajada de precios no soluciona el problema.

En este sector enormemente inversor, los promotores necesitan mucho dinero para iniciar la promoción. Y también necesita mucho dinero el comprador: “tanto el promotor como los compradores necesitamos mucho dinero. Si se seca la liquidez, el sector se paraliza. Y la bajada de precios no resuelve el problema que es de liquidez. Sólo más tarde podríamos hablar del ajuste”.

En el sector nos dicen que “Hablar de situaciones marginales de que un promotor te venda más caro o más barato eso no es precio, no son condiciones de mercado. Los acuerdos tienen que ser libres y pacíficos. Hay una parte que está ahogada y hay oportunismos desquiciados que pueden ser muy puntuales y que no resuelven la cuestión. Incluso que se hable de estos oportunismos es malo (este interlocutor se refería a esta noticia). Estas noticias provocan un doble efecto negativo. Generan alarma en los mercados mundiales donde tú tienes que colocar tus cédulas hipotecarias. Se dice que alguno de estos días pasados ha habido que colocar títulos en Alemania con descuentos del 40%”.

Pero aún habría otro efecto negativo. “Si la gente empezara a ver que los precios de los pisos caen, todo el mundo esperaría a más adelante para comprarlos. Nadie querría haber pagado un 20% más por el mismo piso que su vecino que compró un año más tarde”. Eso también puede ser un efecto muy negativo para el mercado. Nos aseguran que el promotor no puede bajar normalmente más de un 20%, “que es lo que se habría bajado tradicionalmente en otras ocasiones”. De todos modos el problema no está ahí según ellos, porque tampoco tienen dinero los compradores a causa de la falta de liquidez, aunque baje sustancialmente el precio. “Lo que vendes es muy puntual, a gente muy puntual. Si el comprador no tiene financiación, no puede comprar, prácticamente a ningún precio. Por eso es una crisis diferente a todas las anteriores que hemos conocido”.

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